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珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法(暫行)
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珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法(暫行)
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等規(guī)定，結(jié)合土地增值稅清算管理規(guī)程，制定本暫行辦法(以下簡稱《辦法》)。
第二條 《辦法》適用于珠海市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征工作。在我市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的各類企業(yè)及其他單位和個人(以下簡稱“納稅人”)，在房地產(chǎn)項目未進(jìn)行土地增值稅清算前取得銷售收入的，為預(yù)征土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法預(yù)征土地增值稅。
第三條 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的復(fù)雜性以及增值率在不同項目之間的差異性，為減少預(yù)繳的稅款與實際應(yīng)繳稅款的差異，保證稅款及時入庫，納稅人應(yīng)分不同項目單獨(dú)確定適用預(yù)征率并向項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)(以下簡稱“稅務(wù)機(jī)關(guān)”)申報備案。
第四條 納稅人取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，須自首次取得銷售收入的次月15日內(nèi)，填寫《土地增值稅預(yù)征率備案表》到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)征率報備手續(xù)，并按照清算管理規(guī)程的規(guī)定報送相關(guān)的資料。
第五條 納稅人應(yīng)以項目內(nèi)不同類型商品房上月的平均售價作為平均(每平方米)售價報備。
第六條 納稅人根據(jù)項目開發(fā)的開發(fā)預(yù)算計劃及前期開發(fā)的證明資料，歸集各項預(yù)算成本費(fèi)用，按可售面積分?jǐn)傆嬎忝科椒矫卓煽鄢痤~報備。
(一)歸集預(yù)算成本費(fèi)用，包括：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。
4、財政部規(guī)定的其他扣除。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算扣除。
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(二)按有關(guān)部門批準(zhǔn)的可售面積分?jǐn)傆嬎忝科椒矫卓煽鄢痤~。
第七條 納稅人備案的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)遵循真實性、合理性的原則，具體條件應(yīng)符合土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，其中：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額必須是企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本中建筑安裝工程費(fèi)不得超出珠海市建設(shè)管理部門公布的單位定額成本的10%，超出的部分，如無正當(dāng)理由，報備時不得扣除。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)成本中園林綠化、環(huán)境工程費(fèi)用、裝修工程費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)據(jù)實合理，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格審核，對明顯偏高又無正當(dāng)理由的部分予以調(diào)整。
第八條 納稅人以每平方米售價和每平方米可扣除金額為計算依據(jù)，計算每平方米的`增值額和增值率，按適用稅率計算應(yīng)繳稅款，以稅款占每平方米售價的百分比為依據(jù)，確定本項目當(dāng)年度的預(yù)征率。
第九條 為計算和操作簡便，預(yù)征率統(tǒng)一以0.2%為間距。百分比在間距中的，從低確定預(yù)征率。
第十條 除保障性住房項目外，納稅人報備的預(yù)征率不得低于2%，對報備預(yù)征率低于2%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審核，在審核結(jié)果確定前納稅人應(yīng)先按2%進(jìn)行預(yù)繳。
第十一條 預(yù)征率報備后，納稅人應(yīng)當(dāng)自首次實現(xiàn)收入的次月起，在月度終了后的納稅申報期內(nèi)按月申報預(yù)繳稅款，稅款金額為當(dāng)月的銷售收入額乘以預(yù)征率。
銷售收入的實現(xiàn)以下列方式確定：
(一)以預(yù)售方式出售商品房的，以實際取得預(yù)售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實現(xiàn);
(二)以分期付款方式出售商品房的，以每期實際取得收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實現(xiàn);
(三)以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當(dāng)天確認(rèn)為收入實現(xiàn);
(四)以其他方式出售商品房的，以實際取得售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實現(xiàn)。
第十二條 納稅人應(yīng)在年度終了后的兩個月內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送上年實際發(fā)生的平均售價和成本費(fèi)用。如實際的平均售價或成本費(fèi)用與報備時所填報的金額發(fā)生較大變化的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)重新報備、調(diào)整年度預(yù)征率。
如無特殊情況，納稅人不得要求在年中進(jìn)行預(yù)征率的調(diào)整。
第十三條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照清算管理規(guī)程的規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理，對開發(fā)的全過程情況實行跟蹤監(jiān)控和成本審核，并積極關(guān)注納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。
如審核發(fā)現(xiàn)納稅人有虛報、多報扣除項目金額或少報平均售價情況的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在審核結(jié)果確定后的次月要求納稅人按結(jié)果調(diào)整預(yù)征率。
第十四條 納稅人開發(fā)的項目只有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一種類型且報備增值額未超過扣除項目金額20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予預(yù)征土地增值稅。
第十五條 納稅人開發(fā)的項目達(dá)到清算管理規(guī)程規(guī)定的土地增值稅清算條件的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時進(jìn)行清算，預(yù)繳的稅款按照清算的結(jié)果多退少補(bǔ)。
第十六條 本規(guī)定自2010年10月1日起施行。
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