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土地估價(jià)方法之收益還原法
如果投資者打算購(gòu)買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關(guān)于城市發(fā)展方向方面的專業(yè)性土地投資分析。如果對(duì)城市未來發(fā)展模式判斷錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致投資者等待更長(zhǎng)的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)其收益，而隨著等待時(shí)間的增長(zhǎng)，資金的時(shí)間價(jià)值就會(huì)使投資的平均年收益率日趨減少。下面是小編幫大家整理的土地估價(jià)方法之收益還原法，歡迎閱讀與收藏。
土地估價(jià)方法之收益還原法 1
第一節(jié) 收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益;而相對(duì)于土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/rp-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原率a=pr
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
(4)未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
(5)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
(1)收益還原法的特點(diǎn)
a.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
b.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”
c.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
(2)收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
第二節(jié) 收益還原法估價(jià)的程序和方法
(一)估價(jià)程序
1、計(jì)算總收益
2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
3、計(jì)算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價(jià)
(二)計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
(1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
(2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×(1-殘值率)
年折舊費(fèi)=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)
年折舊費(fèi)=房屋可使用年限
(3)土地純收益計(jì)算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。
從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價(jià)格確定
土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：
a1
p=—[1-——]
r(1+r)n
p——土地價(jià)格a——土地純收益r——土地還原率n——土地收益年限
該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益
第三節(jié) 收益還原法應(yīng)用
1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
(1)基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
(2)計(jì)算公式：
土地價(jià)格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
(3)例題解析(詳見輔導(dǎo)教材)
計(jì)算方法——計(jì)算總收益——計(jì)算總費(fèi)用——計(jì)算房屋年純收益——計(jì)算土地年純收益——計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格
2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似
例題解析
3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對(duì)押金和保證金運(yùn)用收益的處理
4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
(1)承租土地使用權(quán)的概念
(2)采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。
(3)案例解析
5、實(shí)際計(jì)算中常見錯(cuò)誤
(1)項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用(出租方為取得收益而支出的費(fèi)用)的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤
(2)年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限
(3)有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)
(4)計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反;未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等
土地估價(jià)方法之收益還原法 2
一、適用范圍
收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。
二、基本公式
�。�1）純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變
P—土地收益價(jià)格
a—土地純收益（或地租），每年不變
r—土地還原利率，固定且大于零
�。�2）純收益不變，收益年限有限，各相關(guān)因素不變
P、a、r含義同前
n—未來土地收益年期
上述為兩種常見的計(jì)算公式及其適用情形，收益還原法還有其他公式，如土地純收益流量每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減、土地純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減、預(yù)知未來若干年后的土地價(jià)格等公式，其計(jì)算公式同《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》教材第八章收益法中報(bào)酬資本化法的相應(yīng)公式。
三、具體估價(jià)中的注意事項(xiàng)
1.在具體估價(jià)之前，需要收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料等。用途不同，對(duì)所收集資料的要求也有所區(qū)別。對(duì)出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對(duì)營(yíng)業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營(yíng)運(yùn)資料；直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。
2.測(cè)算年總收益
年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對(duì)總收益的收益期超過或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應(yīng)考慮客觀閑置損失。經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或生產(chǎn)性項(xiàng)目，年總收益分別為經(jīng)營(yíng)收入或生產(chǎn)性收入。
3.確定年總費(fèi)用和土地純收益
（1）年總費(fèi)用
年總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并取得相應(yīng)收益時(shí)正常合理的必要年支出。確定土地年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對(duì)總費(fèi)用的支出期超過或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總費(fèi)用。用地方式不同，年總費(fèi)用的具體構(gòu)成也有所區(qū)別。
（2）土地純收益
總純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。
下表所示為幾種主要用地方式中土地年總費(fèi)用、土地純收益的計(jì)算。
主要用地方式年總費(fèi)用土地純收益土地租賃土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其他稅費(fèi)土地純收益=年租金收入-年總費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)土地純收益=不動(dòng)產(chǎn)純收益-房屋純收益不動(dòng)產(chǎn)純收益=不動(dòng)產(chǎn)年總收益-不動(dòng)產(chǎn)年總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新度=房屋重置價(jià)-房屋折舊總額經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等土地純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益-非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益=年經(jīng)營(yíng)總收入-年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用生產(chǎn)性項(xiàng)目生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及企業(yè)利潤(rùn)土地純收益=企業(yè)生產(chǎn)純收益-非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)生產(chǎn)純收益=年生產(chǎn)總收入-年生產(chǎn)總費(fèi)用
另外，不動(dòng)產(chǎn)出租情形下，利用不動(dòng)產(chǎn)收益評(píng)估土地收益價(jià)格時(shí)應(yīng)關(guān)注如下情況：
�。�1）當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限；并合理估算剩余年期的土地價(jià)格。
（2）當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋殘值。
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