物業(yè)企業(yè)成本控制問題對策探討論文
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[摘要]隨著國家城鎮(zhèn)化進展的加快，政府和國有企事業(yè)單位后勤管理社會化工作的不斷推進，社會對物業(yè)管理等服務型企業(yè)需求越來越多，這給物業(yè)行業(yè)帶來了一定的發(fā)展機遇。但行業(yè)內對高端管理人員和低端服務人員的需求旺盛，加上我國人口紅利消失，也導致了本行業(yè)人工成本的攀升。物業(yè)企業(yè)在不斷滿足客戶需求的同時，要想更好地應對市場競爭壓力、拓寬利潤空間，就必須要創(chuàng)新成本管控模式，加強對物業(yè)服務、經營管理等各個方面的成本控制，實現企業(yè)的轉型與升級。
[關鍵詞]物業(yè)企業(yè);成本控制;成本管理
1、物業(yè)企業(yè)成本管理的基本特征
其一，人工成本占比較大。物業(yè)企業(yè)由傳統(tǒng)業(yè)態(tài)對一些商業(yè)地產、小區(qū)樓盤等進行物業(yè)管理，逐步擴展到機關行政物業(yè)、大型公建物業(yè)(如機場、場館等)、校園物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，非住宅物業(yè)領域的物業(yè)項目近年來發(fā)展迅速。其成本控制的內容也是基于業(yè)務服務層面。如房產管理、房屋內設管理、公共設施運行管理、安全巡查、清潔環(huán)保管理等業(yè)務，往往需要投入大量的人力資源，這就使得物業(yè)企業(yè)人力資源消耗成本占比較大，如果企業(yè)存在著勞動力配置不合理的現象，必然會造成資金浪費問題。
其二，維護和經營成本費用較高。除人力服務成本以外，物業(yè)企業(yè)的經營管理也需要投入較高的維護運營成本。在實際的經營過程中，企業(yè)需要維護和管理的對象包括辦公樓、商品房、相關的設施設備等。無論是房產維護成本，還是商品樓運營能源消耗成本，都是物業(yè)企業(yè)成本支出的重要內容。
其三，成本管理工作具有復雜性。物業(yè)企業(yè)的成本管理內容比較復雜，覆蓋面較廣，且成本支出項目較為分散，其中包括:管理人員基本工資福利費用、物業(yè)管轄區(qū)內的管理維護費用、物業(yè)管轄區(qū)內的清潔衛(wèi)生費用、治安管理及公共秩序維護費用、綠化清潔費用、公共設施維護管理費用、辦公費用等[1]。
2、物業(yè)企業(yè)成本管理應用過程中存在的主要問題
(1)成本管理理念滯后。目前，一些企業(yè)在開展成本管理工作時往往通過節(jié)省開支的方式來控制成本，且成本管理落腳點在于企業(yè)內部管理層面上，忽視了對企業(yè)外部的價值鏈控制。物業(yè)服務成本與建筑規(guī)模、設計特征、布局選型、綠化面積、工程質量等因素存在著緊密聯系，一切不合理的設計布局或工程質量不過關的建筑都會增加物業(yè)管理難度，也會造成服務成本支出費用的增加。
(2)成本管理方法固化。常見的成本管理方法包括目標成本法、作業(yè)成本法、計劃成本法等，這些方法在實際應用中需要結合企業(yè)的業(yè)務需求，綜合衡量管理方法的優(yōu)勢與缺點，選擇合適的管理方法[2]。但在實際工作中，很多物業(yè)企業(yè)在成本管理方法應用上過于固化單一，只是機械地采用某一種管理方法，比如人為的減少人員和崗位，無法提升成本管理工作的適應性，難以取得較好的成本控制效果，還降低了物業(yè)服務品質。
(3)員工流動成本過高。物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，從中物協歷年發(fā)布的行業(yè)發(fā)展報告看，人力成本支出大約占據總成本的一半以上。近年來，大多數物業(yè)管理企業(yè)的經濟效益長期處于微利狀態(tài)，而員工薪資待遇低、管理模式粗放等是物業(yè)企業(yè)普遍存在的問題，薪酬落差以及在一、二線城市的較大的生活開銷壓力，使得普通服務人員傾向于轉向其他薪資水平相對較高的行業(yè)，進一步造成本行業(yè)的人力稀缺。這也造成企業(yè)內服務人員的流動率持續(xù)處于較高水平，員工流失高不僅會影響企業(yè)正常的經營活動，也會增加企業(yè)重置人力資源成本，給企業(yè)帶來一定的經濟損失。
3、物業(yè)企業(yè)改進成本控制工作的有效策略
(1)更新成本管理理念，健全成本管理體系。物業(yè)企業(yè)在開展成本管理工作的過程中，應基于戰(zhàn)略成本高度出發(fā)，通過對比項目成本因素和效益因素來分析成本管理模式的可行性，實現企業(yè)經濟效益最大化;同時，在成本管理體系重構過程中，企業(yè)也應當基于企業(yè)發(fā)展實際情況，對行業(yè)、競爭對手等外部價值鏈條進行縱向分析，對不同類型的項目服務需求，選擇合適的成本管理目標體系。此外，將成本管理工作從財務部門中分離出來，由財務部門人員、業(yè)務部門人員、人力資源管理部門人員等構成成本控制小組，為成本管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境基礎。
(2)綜合運用管理方法，提升成本管理成效。為了應對當前的物業(yè)服務市場環(huán)境，物業(yè)企業(yè)必須要采用多種成本管理方法相結合的管理模式，提升企業(yè)的市場適應能力。例如，物業(yè)企業(yè)在物料采購中可以采用計劃成本法開展成本管理;在早期介入環(huán)節(jié)則可以采用目標成本法對物業(yè)服務成本進行控制;在服務業(yè)務運用中，實時監(jiān)控每筆成本支出。當然企業(yè)在選擇成本控制方法時，必須要基于項目實際情況，靈活運用成本管理方法，逐步實現成本控制目標，如運用智能互聯網大數據平臺，對能耗、物耗超出常規(guī)，系統(tǒng)可以及時預警。
(3)強化成本預算職能，重視成本分析工作。成本預算管理是一項系統(tǒng)性的工作，它需要對業(yè)務流程進行全過程控制，也需要內部全員參與，通過對企業(yè)各項業(yè)務活動及經濟決策的事前預測、事中控制和事后反饋，降低不必要的成本開支。物業(yè)企業(yè)在開展成本預算管理工作過程中，應首先確定年度經營目標和預算成本數據，在成本測算中心的輔助下，依據上一年度的成本核算數據編制下一年度的經營計劃，并將成本預算定額細化到各職能部門及責任崗位上，保證每一項預算開支的合理性和規(guī)范性。另外，物業(yè)企業(yè)要重視成本分析工作，即基于成本核算數據，通過與往期經營成本、預算執(zhí)行情況、行業(yè)標準成本等內容進行對比，系統(tǒng)分析成本變動的各項因素，合理評價預算控制成果，從而為企業(yè)成本計劃方案設計以及經營決策制定等提供信息依據[3]。
(4)實現全過程成本控制。在物業(yè)管理早期介入階段，物業(yè)企業(yè)應高度重視物業(yè)規(guī)劃設計與建設階段的介入，重點關注設施設備配置、綠化面積、物業(yè)出入口設置以及工程質量監(jiān)管等內容，既要保證物業(yè)服務功能設置的合理性，也要注意工程質量問題，有效控制后期運營成本;在專項服務分包階段，物業(yè)企業(yè)可以將一些保潔、維修等專項服務分包給專業(yè)公司，自身以安全管理為核心，以房產保值增值、客戶體驗提升作為品質服務的切入點，將更多的精力聚集于客戶服務管理、企業(yè)內部管理、市場開發(fā)、經營決策等環(huán)節(jié)，提升物業(yè)服務的專業(yè)化水平;從服務質量層面上，企業(yè)可以充分利用信息化技術實現內部組織結構和作業(yè)流程的優(yōu)化，或采用機械化手段滿足簡單的手工操作程序，減少對人力資源的依賴;從經營業(yè)務拓展方面，物業(yè)企業(yè)的經營與發(fā)展必須要緊跟時代需求，在做好常規(guī)性服務的基礎上，為不同需求的客戶提供多元化服務，提升客戶滿意度。通過服務質量的提高能夠拓寬市場占有份額，增加品牌知名度，從而實現企業(yè)降本增效。
(5)推行人本管理理念，降低員工流動成本。針對基于物業(yè)企業(yè)人力流動概率較高的問題，一方面企業(yè)要建立完善的薪酬管理機制，對員工的工作業(yè)績開展客觀合理化的考核評價，在努力滿足員工物質需要的情況下，為員工創(chuàng)造輕松愉快的工作環(huán)境，提升員工的歸屬感和責任感;另一方面企業(yè)也要針對成本管理工作建立有效的激勵機制，以此來調動基層員工的主動參與性，將員工的積極性和創(chuàng)造性與薪資增長和職位晉升等直接掛鉤，發(fā)揮企業(yè)效益與員工利益的聯動作用，提升員工對企業(yè)的信任度和忠誠度。
4、結論
綜上所述，物業(yè)企業(yè)應基于自身在成本控制中的不足之處，通過改變成本管理理念、健全成本控制體系、科學使用成本管理方法、發(fā)揮成本預算控制等一系列以成本控制為主導的企業(yè)財務管理工作，將是企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的必然需要和共同選擇。
5、參考文獻
[1]沈怡生.淺談物業(yè)管理企業(yè)成本控制[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2017(12):150-151.
[2]俞瑜.淺析物業(yè)管理企業(yè)的成本控制[J].西部財會,2017(7):55-58.
[3]尤雅.物業(yè)企業(yè)內部控制管理中存在的問題及對策研究[J].當代會計,2019(5).
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