最新關于大專物業(yè)管理的畢業(yè)論文范文

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　　摘要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，人民對于美好生活的要求也不斷提升。物業(yè)服務是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，物業(yè)服務在推動城市建設、促進社會和諧方面具有重要作用，物業(yè)服務的準公共產(chǎn)品特性一定程度上需要政府介入。政府具有促進經(jīng)濟發(fā)展、加強市場監(jiān)管、進行社會服務、提供公共服務的職能，推動政府和社區(qū)共同合作參與社區(qū)物業(yè)服務能夠有效解決當前物業(yè)服務中存在的問題，提高物業(yè)服務水平，從而為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務。

　　關鍵詞：政社合作；物業(yè)服務；路徑；

　　物業(yè)服務是一種具有代表性的準公共產(chǎn)品，單獨的市場機制不利于物業(yè)服務的發(fā)展，因此需要政府與市場的共同協(xié)作，制定科學的供給制度，加強物業(yè)服務的監(jiān)管，從而提升物業(yè)服務的質(zhì)量，豐富服務的內(nèi)容，實現(xiàn)不同部門之間的協(xié)調(diào)。現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量較多，但是大部分的企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營效益不高。在物業(yè)服務過程中，無論是與行業(yè)的關系還是與業(yè)主的關系都存在一定的矛盾，企業(yè)服務時職責不明，崗位之間的界定也有所欠缺，導致物業(yè)服務中不斷出現(xiàn)矛盾與糾紛。造成我國物業(yè)服務問題現(xiàn)狀的因素較多，首先物業(yè)服務偏向于公益性的特征，其次現(xiàn)有物業(yè)服務行業(yè)缺少規(guī)范的管理機制，整體服務水平不高，最后業(yè)主本身也是重要的影響因素。本文從政府與社會合作的角度，探究我國物業(yè)服務發(fā)展中的問題及原因。

　　1文獻綜述

　　目前，很多學者對政府參與社區(qū)物業(yè)服務進行了研究。重點分析政府在社區(qū)物業(yè)服務中的作用，認為政府相關部門要能夠完善法律法規(guī)，發(fā)揮行政監(jiān)管的作用。同時，中央政府、地方政府以及相關部門的物業(yè)服務主管機構要能夠發(fā)揮職能作用。在城市住宅區(qū)域的物業(yè)服務中，政府應該占主導地位，合理劃分權利并且下放到具體機構，從而提升資源的使用效果，推動政府角色的轉變，從政府主導變成有限政府，最終轉變成有效政府。政府主管部門要能夠不斷優(yōu)化組織結構，推動法規(guī)、制度的構建，注重市場管理與監(jiān)督。

　　政府在物業(yè)服務中要能夠起到管理與協(xié)調(diào)的作用，借助于法律制度提升政府和行業(yè)的管理質(zhì)量，行業(yè)還要能夠加強企業(yè)的指導，發(fā)揮行業(yè)對企業(yè)與市場的監(jiān)管作用，構建良好的物業(yè)服務行業(yè)與市場氛圍。通過對社區(qū)物業(yè)服務相關文獻資料的整理與查閱，能夠為我國保障性住房物業(yè)服務提供參考，同時能夠為解決物業(yè)服務中的問題提供重要的參考依據(jù)。

　　在我國物業(yè)服務的實際操作中，仍然存在較多的問題，在此背景下，政府如何介入物業(yè)服務中至關重要，直接關系到物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展。本文從“政社合作”角度出發(fā)，對物業(yè)服務與政府職能的現(xiàn)狀進行了分析，同時從物業(yè)服務市場的建設、社區(qū)的自治、社區(qū)公共服務出發(fā)，提出政府有限度地介入到社區(qū)物業(yè)服務的策略。

　　2政社合作視閾下物業(yè)服務發(fā)展困境及原因

　　2.1政府缺乏對物業(yè)服務行業(yè)的制度供給

　　我國目前出臺的有關物業(yè)服務的法律法規(guī)主要為《物業(yè)管理條例》以及《物權法》等，地方政府根據(jù)中央的文件配套頒布了各個地方的物業(yè)管理辦法等規(guī)章制度。但在實際管理中，由于相關法律法規(guī)缺少詳盡的措施，執(zhí)行力度不足。首先，關于業(yè)主委員會制度。在《物業(yè)管理條例》中，明確規(guī)定業(yè)主有權通過業(yè)主會議的方式選取出業(yè)主委員會。但通過分析《物業(yè)管理條例》可知，其中關于業(yè)主委員會以及業(yè)主權利的內(nèi)容非常有限，沒有對成立業(yè)主委員會進行強制性的規(guī)定，因此在社區(qū)中包括房產(chǎn)與附屬設施、公共設施的財產(chǎn)權利代表缺失與缺位。與此同時，分析自治組織與政府職能部門之間的聯(lián)系不難發(fā)現(xiàn)，政府部門以及自治組織的管理結構零散，常常出現(xiàn)政府職能部門重復審批、多部門重復管理以及管理凌亂等問題，進而造成業(yè)主委員會難以代表和維護業(yè)主的權益。

　　另外，由于行政部門與住宅社區(qū)所屬人民政府之間根據(jù)職責進行分工合作，共同擔負住宅社區(qū)服務中的指導與監(jiān)督工作。但由于相關法律法規(guī)中未能明確各個部門的職責以及不同部門之間的協(xié)作關系，導致多部門之間職責重復或者缺失，執(zhí)法中容易受到執(zhí)法人員的主觀思維影響。其次，有關市場準入的政策制度。在物業(yè)服務行業(yè)中，市場中企業(yè)很少通過規(guī)范化的市場競爭獲取物業(yè)服務的條件，由于政府把控價格，導致行業(yè)中的市場競爭較弱。由于缺少政府對物業(yè)服務市場的科學管理，加上物業(yè)服務的招投標制度不嚴格等因素，最終形成了市場混亂、競爭不強的局面。

　　同時，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務大多屬于同一家企業(yè)，項目的開發(fā)與物業(yè)服務未能夠明確區(qū)分，不利于物業(yè)服務市場的公平化競爭，同時還發(fā)生了各樣的問題。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中未能按照承諾提供園區(qū)設施、房屋質(zhì)量不達標、產(chǎn)權存在問題、水電煤氣供應等問題�；蛘哒f開發(fā)商借助于信息不對稱的優(yōu)勢隱瞞問題，運用其強勢性的地位，逼迫物業(yè)服務企業(yè)接受存在問題的物業(yè)項目，進而將房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題轉嫁到物業(yè)服務過程中，將生產(chǎn)與銷售環(huán)節(jié)中的糾紛轉移到物業(yè)服務中物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，本應由房地產(chǎn)公司負責的成本轉移到物業(yè)服務中，導致物業(yè)服務企業(yè)權利遭到侵犯，同時還損害了物業(yè)企業(yè)的利益。最后，有關物業(yè)權。

　　物業(yè)服務中，與物業(yè)關系最為密切的是“物權”。經(jīng)濟水平在提升，人們的生活質(zhì)量也在提升，業(yè)主在傳統(tǒng)的需求基礎上，還增加了商業(yè)性、娛樂性等方方面面的需求，業(yè)主是建筑物所有權的權利主體，同樣也是物業(yè)服務中最為關鍵性的主體。但是，在物業(yè)服務中，業(yè)主權利沒有得到充分的體現(xiàn)，越來越多的學者專家提出物業(yè)服務應該要尊重和保護業(yè)主的所有權。

　　2.2政府缺少對物業(yè)服務行業(yè)的系統(tǒng)化管理

　　現(xiàn)有的物業(yè)服務行政管理部門缺乏系統(tǒng)化組織結構，主要體現(xiàn)在兩個方面。首先，我國物業(yè)服務的歸口管理單位級別整體較低，在社區(qū)物業(yè)中未能夠發(fā)揮出協(xié)調(diào)與管理的職能作用。根據(jù)我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的第3條內(nèi)容可知，房地產(chǎn)行政主管部門應該對社區(qū)管理的歸口管理負責。但在實際操作中，物業(yè)管理科中通常會設置少數(shù)幾個崗位，主要完成物業(yè)服務行業(yè)的日常行政管理，但他們不能夠構建滿足合作、溝通、問題解決需求的平臺。

　　其次，物業(yè)服務中各個分管行政部門缺乏明確的職責劃分，同樣在《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的第3條中，規(guī)定了政府相關行政主管部門與社區(qū)所屬人民政府之間要能夠明確各部門的職責，并且要完成物業(yè)服務中指導工作、監(jiān)督工作等工作。這條規(guī)定中，由于未能夠進一步的細分和明確，各個行政管理部門之間可能出現(xiàn)搶奪權益、推卸責任等問題。由于物業(yè)服務行業(yè)缺乏較高的系統(tǒng)化的行政管理部門，政府在物業(yè)服務中的指導與監(jiān)督職能難以實現(xiàn)，同時街道辦事處未能做到對物業(yè)服務的指導和監(jiān)督。由于社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)很少與街道辦事處溝通，當街道辦事處傳達政府的指示和監(jiān)督要求時，物業(yè)服務企業(yè)通常以敷衍的態(tài)度蒙混過關。

　　2.3政府限制物業(yè)服務企業(yè)的市場價格

　　目前，我國物業(yè)服務行業(yè)的市場價格仍然沿用政府的定價，由物業(yè)服務企業(yè)在物價管理部門核準、備案，市場中僅有少數(shù)企業(yè)通過降低價格的方式進入物業(yè)服務市場。結合我國物業(yè)服務的實際情況，政府制定的物業(yè)服務收費標準能夠滿足眾多業(yè)主的要求，但從市場角度來看，政府規(guī)定價格必將引起市場中供給的不平衡。

　　基于市場角度的物業(yè)服務供給關系分析可知，城市中多數(shù)住宅區(qū)對于物業(yè)服務仍然處于需求的狀態(tài)，與此同時，政府在制定和規(guī)范物業(yè)服務收費標準時，主要從政府行政角度出發(fā)的，也就是政府需要充分考慮傳統(tǒng)住房制度條件下的福利負擔和物業(yè)服務初期，住宅居民的想法和經(jīng)濟承受力�；�于此，政府制定的物業(yè)服務收費標準必然較低，這一現(xiàn)象影響了物業(yè)服務企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，為了適應物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展趨勢，政府在制定收費標準時應該充分考慮到市場的作用，并且在未來發(fā)展中，市場決定價格終將取代政府定價。

　　2.4政府缺乏同物業(yè)服務主體的協(xié)調(diào)

　　與發(fā)達國家相比較，我國的物業(yè)服務發(fā)展時間較短，在發(fā)展中出現(xiàn)了各種各樣的問題，同時出現(xiàn)了利益體之間的矛盾，不同城市之間的物業(yè)服務水平差異較大，物業(yè)服務模式還在不斷優(yōu)化中。基于上述分析，政府要能夠發(fā)揮職能作用，實現(xiàn)物業(yè)服務行業(yè)的指導、扶持與協(xié)調(diào)。

　　首先，政府缺乏強有力的扶持力度。在政府與物業(yè)服務企業(yè)之間，物業(yè)服務協(xié)會發(fā)揮著橋梁的作用，其主要成員包括相關理論研究學者、物業(yè)服務的參與者、與物業(yè)服務相關的專家等。在我國的一二線城市中，均成立了物業(yè)管理協(xié)會，在物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展中，物業(yè)管理協(xié)會有著重要的影響意義，它滿足了物業(yè)服務企業(yè)以及政府有關部門的多樣化需求，為物業(yè)服務企業(yè)的溝通構建了平臺，有效的對物業(yè)服務行業(yè)進行了規(guī)范，減少了物業(yè)矛盾數(shù)量，同時也解決了物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的各類問題。但我國現(xiàn)有的物業(yè)管理協(xié)會缺乏強大的獨立發(fā)展能力以及強大的自律性，同時協(xié)會的自律性是現(xiàn)代化市場經(jīng)濟條件發(fā)展中的首要條件，因此政府要能夠給予物業(yè)管理協(xié)會更多的權益與發(fā)展空間，滿足協(xié)會對人力、財力、物力以及政策等多方面的需求。其次，政府未能協(xié)調(diào)好與相關公共事業(yè)單位的關系。

　　目前，我國一大部分城市的供水、供電、供熱、供氣等公共事業(yè)單位的做法不符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，他們采取由小區(qū)中物業(yè)服務企業(yè)代收相關費用，而不是直接向用戶收取費用。在收費中，相關公共事業(yè)單位并沒有承擔物業(yè)服務企業(yè)付出的勞動力與時間成本，與此同時，由于水電氣等總表與分表之間存在一定的差額，物業(yè)服務企業(yè)會將兩者間的差額以分攤的方式向用戶收取，而用戶卻不認可差額的分攤，反而認為物業(yè)服務企業(yè)在賺取差額。另外，部分城市的水、電、燃氣、供暖等公共事業(yè)單位只負責收取費用，而相關設備的維護與維修的責任卻拒不承擔，導致物業(yè)服務企業(yè)的工作阻力較大。當發(fā)生此類現(xiàn)象時，政府職能部門應該發(fā)揮出監(jiān)督與協(xié)調(diào)的作用，推動物業(yè)服務企業(yè)工作的開展。

　　2.5政府缺乏對物業(yè)服務主體的引導

　　物業(yè)服務行業(yè)中由于組織結構不完善，物業(yè)服務中缺乏主體意識，導致了物業(yè)與業(yè)主之間矛盾頻發(fā)，政府的職能也未能夠得到有效發(fā)揮。首先，在物業(yè)服務中，政府未能給予社會民間組織大力支持與扶持。物業(yè)服務企業(yè)是與普通大眾事先溝通的第一線組織，他們在交流中能夠獲取一手資料，能夠了解到大眾對于公共服務的需要，而政府職能的重要一點就是滿足公共的利益。其次，政府缺乏強烈的管理意識，因此物業(yè)服務中主體缺失。政府代表著公共權力，在物業(yè)服務中政府是具備法律作用的組織，在物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的權威性、公信力較高，能夠發(fā)揮出監(jiān)督管理與指導的職能作用，既能夠約束物業(yè)服務企業(yè)的管理行為，還能夠協(xié)調(diào)各利益方的關系。政府在提供與管理公共服務過程中，更加著重于物業(yè)服務中的社會效益以及行政成本方面，因此在公共服務中，部分應由政府提供的服務轉嫁到社區(qū)或者物業(yè)方面，尤其是社區(qū)的建設，物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的基礎上，還要完成應該由政府職能部門提供的服務，包括社區(qū)治安、社區(qū)宣傳等此類服務。政府應立足于長遠發(fā)展、整體發(fā)展思路，加強對物業(yè)的服務與監(jiān)督。

　　基于政府的管理角度分析，政府未能制定出完善的法律制度，對物業(yè)服務的行為進行保護與保障，同時由于政府定價制約了物業(yè)服務企業(yè)的市場化發(fā)展，另外由于政府缺乏對物業(yè)服務行業(yè)與市場的監(jiān)督以及有效的指導，導致了上述問題的發(fā)生。因此，政府應提升對物業(yè)服務的指導與監(jiān)督，從而推動我國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，提升社區(qū)居民的生活水平。

　　3政社合作視閾下政府介入社區(qū)物業(yè)服務的路徑

　　長期以來，政府未能在社區(qū)物業(yè)服務中發(fā)揮指導與監(jiān)督的作用，因此社區(qū)在治理中出現(xiàn)了多種問題，物業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。在此背景下，政府要能夠正確定位角色，高效地發(fā)揮出行政職能。通過前文對物業(yè)服務以及政府職能發(fā)揮現(xiàn)狀的研究，本文在政社合作的視閾下，為構建和諧社區(qū)，針對政府在物業(yè)服務中的職能提出以下建議。

　　3.1完善物業(yè)服務法規(guī)體系

　　物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展離不開規(guī)范化的市場準則，因此需要政府基于行業(yè)特征制定出完善的法律制度，同時要落實、執(zhí)行法律。目前，我國一些地區(qū)制定出部分地方性的法規(guī)，政府也出臺了相關的物業(yè)服務法律法規(guī)，但是總體而言，未能夠形成一套體系的、完整的法律法規(guī)制度，少數(shù)規(guī)范性文件之間還有著矛盾，導致在實際管理中出現(xiàn)了無法可依、操作性較低的問題。關于我國物業(yè)服務方面的法律體系仍然表現(xiàn)出片面、零散等現(xiàn)象。為推動我國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，政府要結合上述情況完善物業(yè)服務體系。

　　首先，政府要能夠對業(yè)主委員會的選舉流程進行規(guī)范。在我國《物業(yè)管理條例》中未對業(yè)主委員會的選舉進行明確規(guī)定，業(yè)主委員會的選舉也缺乏規(guī)范性。

　　因此，政府要能夠制定關于業(yè)主委員會選舉的相關法律條文，在業(yè)主委員會的選舉中要能夠注重業(yè)主自治原則的運用，既要約束業(yè)主委員會的行為，避免不合格、能力弱、素質(zhì)差的業(yè)主成為業(yè)主委員會成員，同時還要避免物業(yè)服務企業(yè)或者房地產(chǎn)開發(fā)公司成為業(yè)主委員會的操縱者。

　　其次，制定健全的物業(yè)服務企業(yè)市場準入規(guī)則。從目前我國物業(yè)服務行業(yè)來看，明顯存在著房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務關聯(lián)的特征。在我國《中華人民共和國公司法》中未具體、明確要求物業(yè)服務企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)無產(chǎn)權關系的相關條款。為了從法律角度避免物業(yè)與房地產(chǎn)關聯(lián)的情況，《中華人民共和國公司法》中應該要針對物業(yè)服務企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間明確規(guī)定兩者之間不得有任何產(chǎn)權關系。同時，在《物業(yè)管理條例》中，第24條規(guī)定應該加以完善，明確要求建設單位要遵循房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務分離的原則，以招投標的方式選擇具有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　3.2提高對物業(yè)的系統(tǒng)化管理程度

　　我國物業(yè)的行政管理機構缺乏系統(tǒng)化不足，而帶來的問題主要為物業(yè)服務歸口單位級別低、難以發(fā)揮協(xié)調(diào)與管理的政府職能作用。為構建物業(yè)服務綜合管理部門，政府要先構建多層次、多級別的物業(yè)服務體系，在市級、區(qū)級明確規(guī)定具體負責物業(yè)服務的政府部門，街道辦事處是政府的派出機構，要能夠發(fā)揮出指導與監(jiān)督的職能作用，同時社區(qū)居委會作為非行政管理部門，要在業(yè)主委員的選舉和運行中進行指導與監(jiān)督，提升和規(guī)范社區(qū)物業(yè)服務中自治組織行為的水平，降低與物業(yè)服務的糾紛發(fā)生率。另外，在對我國物業(yè)服務行政管理機構現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務中各個分管部門之間缺少協(xié)調(diào)，導致各部門職責權限不清楚，降低了其職能效用，因此，政府要能夠通過法律的形式，明確規(guī)定各部門之間的責任與權利。

　　3.3改善物業(yè)服務標準與定價方式

　　物業(yè)服務的標準是物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務、收取物業(yè)費用以及業(yè)主享受物業(yè)服務的重要依據(jù)和考核的標準，政府要能夠結合我國物業(yè)水平與價格的現(xiàn)實情況，制定出關于普通住宅小區(qū)物業(yè)服務標準，并且以此標準對物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者開發(fā)商簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、確定物業(yè)服務內(nèi)容、測算物業(yè)服務價格進行約束和參考。與此同時，政府還要能夠結合物業(yè)服務行業(yè)的特點，建議物業(yè)服務企業(yè)結合使用“菜單式”服務形式，以住宅小區(qū)為單位，物業(yè)收費標準應該取決于物業(yè)的環(huán)境設施與服務項目水平，業(yè)主可按照物業(yè)服務企業(yè)提供的服務類項目的水平選擇付費享受服務。這一收費方式更加的客觀、公正，同時在操作中提供了更多的便利性和選擇性。

　　3.4加強對物業(yè)服務相關主體的協(xié)調(diào)

　　首先，需要培養(yǎng)和選拔物業(yè)服務型人才。政府有關職能部門要通過多個方法培養(yǎng)和選拔優(yōu)秀的物業(yè)服務人才。

　　一是，從發(fā)展物業(yè)服務教育而言，政府的建設主管部門、物業(yè)服務行業(yè)部門、行業(yè)協(xié)會應該進行探討合作，制定人才培養(yǎng)的計劃。在人才培養(yǎng)和選拔中，要能夠提供科研資金以及援助項目，完善物業(yè)服務學科的建設，成為具備高影響力的學科，通過高校以及科研機構大力發(fā)展我國物業(yè)服務教育和人才儲備。

　　二是，構建健全的物業(yè)管理師制度。物業(yè)服務具有公共性、公益性以及多樣性等特點，因此政府要明確規(guī)定物業(yè)服務從業(yè)人員的行業(yè)準入準則，采取物業(yè)管理師考試的方式，提升物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)，最終提升物業(yè)服務的水平。

　　其次，政府需鼓勵物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)展。政府在物業(yè)服務中要能夠有準確的認知，認識到物業(yè)管理協(xié)會的作用，并且鼓勵協(xié)會的發(fā)展，推動行業(yè)的進步。政府相關部門不僅要能夠通過政策的方式明確物業(yè)管理協(xié)會的作用與地位，還要大力支持物業(yè)管理協(xié)會的各種活動，同時在物業(yè)管理協(xié)會的辦公、人力資源等各方面給予關心和扶持，適當?shù)卦鰪娢飿I(yè)管理協(xié)會的獨立自主能力，推動協(xié)會的可持續(xù)發(fā)展。最后，政府要對市政公共事業(yè)單位的行為進行約束和規(guī)定。

　　公共事業(yè)單位作為政府提供公共產(chǎn)品與服務的供給機構，其行為的規(guī)范與否之間關系到政府在物業(yè)服務中的形象與權威性。政府部門需加強對市政公共事業(yè)單位行為的規(guī)范和約束，既要明確其權利，還要明確其義務，當公共事業(yè)單位要求物業(yè)服務企業(yè)代收費用和簡單維護設施時，要付給物業(yè)服務企業(yè)對應的費用。

　　3.5加強對物業(yè)服務相關主體的引導

　　第一，政府要加強引導社區(qū)居民樹立正確的物業(yè)消費理念。政府可通過與主流媒體、自媒體等合作，形成長期有效的溝通機制，向大眾宣傳物業(yè)服務的相關法律制度以及知識理論，在宣傳中還應該發(fā)布一些正面的、積極的物業(yè)服務信息，引導大眾樹立正確的物業(yè)服務觀念。同時，政府要對住宅小區(qū)的物業(yè)服務市場進行規(guī)范，對于物業(yè)服務中違法、違規(guī)行為要能夠加大懲處力度，預防物業(yè)服務公司的違法違規(guī)操作，轉變大眾對物業(yè)服務行業(yè)的認識。另外，政府要能夠積極運用物業(yè)管理協(xié)會，對于管理協(xié)會中認定的品牌公司和優(yōu)秀人物進行表彰與鼓勵。

　　第二，政府要引導自治組織的公共流程。業(yè)主委員會是物業(yè)服務中重要的自治組織，它代表了業(yè)主的集體利益，是完成業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與政府、業(yè)主之間交流的重要渠道。因此，優(yōu)化業(yè)主委員會組織非常重要，可從3個方面來實施：

　　一是，制定完善的備案制度，創(chuàng)造支持性的法律與制度管理氛圍。業(yè)委會的合法性需要基于并落實備案制，業(yè)主的條件轉換成條件，需要業(yè)主們選舉產(chǎn)生委員，構建業(yè)委會。業(yè)委會的選舉和產(chǎn)生，政府要能夠對房地產(chǎn)商、物業(yè)服務企業(yè)、居委會街道辦事處等群體進行職責限定。

　　二是，引導社區(qū)業(yè)主形成公共意識。業(yè)委會要能夠引導業(yè)主以其他群體對社區(qū)形成良好的認同感與歸宿感。因此，政府要能夠對《物業(yè)管理條例》進行完善，尤其是第12條，要能夠完善業(yè)主大會的會議形式。為推動業(yè)委會的發(fā)展，應該取消書面征求意見的方式，通過集體討論的方式，只要參與大會的人數(shù)超過業(yè)主法定人數(shù)的一半就可召開，同時要對業(yè)主的大會規(guī)則以及討論的范圍加以規(guī)范和限制，借助于意見的發(fā)表與討論形式，達成共識，利于業(yè)主的知情與遵循。

　　三是，提升基層組織對業(yè)委會的指導、支持與監(jiān)督能力。業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)要能夠開展工作，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會中的負責人要根據(jù)相關程序進入居民的支部領導班子的渠道和方法，借助于派遣指導人員的方法，提升物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)委會組織中的工作。同時，在業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾與糾紛時，要能夠通過引導以法律和協(xié)商進行矛盾解決�；鶎咏M織要推動與社區(qū)中社會組織的合作，大力支持和監(jiān)督業(yè)委會的工作，傾聽業(yè)主的需求。通過這樣的操作，基層組織具備的社會力量將會大大增加。另外，溝通平臺要能夠適應社會的發(fā)展，大力扶持社區(qū)業(yè)主的志愿者發(fā)展，創(chuàng)建全新高效的基層組織聯(lián)系大眾的組織與工作方式。

　　參考文獻

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