我有我的姿態(tài)600字作文

　　上海樓市新政對誰影響最大?下面去了解一下吧！

　　今天(3月25日)上午10點，“史上最嚴(yán)”樓市新政發(fā)布，其中，重點涉及的調(diào)控措施有：第一，進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)重查處違法違規(guī)行為;第二，落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。

　　上述政策的出臺，對于上海樓市來講可謂是“史上最嚴(yán)”。那么，為何“史上最嚴(yán)”樓市新政在2016年第一季度即將結(jié)束時候發(fā)布?“史上最嚴(yán)”樓市新政發(fā)布后對上海樓市影響如何?

　　為何“史上最嚴(yán)”樓市新政在2016年第一季度即將結(jié)束時候發(fā)布?

　　春節(jié)之后，上海商品住宅市場成交量價迅速回升，從市場去化壓力來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至 849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經(jīng)縮短至6.02個月(按照3個月移動存銷比計算)，單純從指標(biāo)意義上來看，短期內(nèi)上海商品住宅基本面將繼續(xù)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。

　　從上海商品住宅市場表現(xiàn)來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年 1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬平方米，預(yù)計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預(yù)估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的!自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過440萬平方米的成交量是在去年1500萬平方米高位基礎(chǔ)上繼續(xù)放的量。這說明，春節(jié)之后，上海樓市繼續(xù)延續(xù)去年火爆的態(tài)勢，此時市場已經(jīng)過熱。

　　在這個階段，“兩會”期間陳政高部長、韓正書記發(fā)話調(diào)控一線城市樓市(韓正書記針對的是上海)，上海發(fā)改委、銀監(jiān)局、住建委等政府相關(guān)部門也在密集調(diào)研上海樓市的走向，同時，政府也在儲備相關(guān)調(diào)控政策，這讓上海樓市的未來走勢顯得撲朔迷離。歷經(jīng)這么長時間的醞釀，今天“史上最嚴(yán)”發(fā)布，從“史上最嚴(yán)”發(fā)布的內(nèi)容來看，也是有針對性為當(dāng)前火爆的上海樓市降溫。

　　“史上最嚴(yán)”樓市新政對上海樓市有哪些影響?

　　那么，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，2016年二季度以后上海商品住宅市場走勢如何?會不會像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆?

　　從 3月份上海商品住宅交易量來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續(xù)第三周維持50萬平方米左右/周的成交量!按照這樣的市場去化速度，預(yù)計3月份“小陽春”上海商品住宅成交量會突破230萬平方米!!這個成交量是前所未有的!3月份“小陽春” 變成名副其實的“大陽春”!

　　那么，這是否說明上海樓市會繼續(xù)像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆?

　　顯然，不是!自“兩會”陳政高部長、韓正書記發(fā)話調(diào)控一線城市樓市(韓正書記針對的是上海)后，市場感覺政策不妙，政策從嚴(yán)預(yù)期加強!上海樓市拼命跑量，從上述分析數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商現(xiàn)在是“跑量”走為上啊。此外，由于明確今天上海樓市政策發(fā)布，3月24日上海網(wǎng)簽被擠爆，單日的成交量也創(chuàng)歷史新高。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，僅僅3月24日一天，上海商品住宅成交量就高達(dá)21.42萬平方米!!

　　“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，在政策真正落地嚴(yán)格執(zhí)行之前，在這個“窗口期”仍然是“跑量”的行情!! 由此可見，當(dāng)前市場表現(xiàn)火熱的局面是暫時的，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調(diào)整期。這是“史上最嚴(yán)”發(fā)布對于上海樓市推盤節(jié)奏及趨勢的影響之一。

　　“史上最嚴(yán)”發(fā)布的第二個影響，主要在于對于首次改善型需求的影響。“史上最嚴(yán)”內(nèi)容顯示： 居民擁有一套住房，再次購買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求購房者承諾自有資金比例，這對于改善群體來講勢必會產(chǎn)生影響。

　　另外，央行上�？偛抗�布的歷史數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)首套房和二套房的信貸比例分別為80%和20%。也就是說，二套房的貸款比例并不高。從實際二套房貸款的改善人群來看，基本上是首次改善人群才會使用二套房貸，其余的改善群體基本以全款形式支付購房。因此，從 “史上最嚴(yán)”二套房貸的政策來看，把購買二套普通商品住宅的首次改善群體的首付比例提升至5成，會延后這類群體的改善購房計劃，導(dǎo)致首次改善這部分需求后置。而對于全款支付的改善群體來講，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影響也并不大。

　　但是，如果嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則(截止發(fā)文，這個規(guī)定不清楚怎么執(zhí)行)界定二套房的話，由于二套房貸的執(zhí)行范圍和力度的加大，上海改善型需求將普遍受到影響，從當(dāng)前上海市場成交結(jié)構(gòu)來看，首次改善、置換型改善、二套多套等改善類客戶約占到市場成交總量的50%左右，如果嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則執(zhí)行的話，上海樓市將迅速降溫，市場也將很快進入市場調(diào)整期。

　　第三、限購政策從嚴(yán)執(zhí)行影響非本地戶籍家庭購房計劃，也影響高端樓盤的成交節(jié)奏。

　　“史上最嚴(yán)”政策發(fā)布后，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求將從2年提高到5年。限購執(zhí)行條件突然從嚴(yán)，影響面比之前會擴大。同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年至 2015這6年間上海人口保持平穩(wěn)，平均每年增加人數(shù)34萬，甚至在2015年常住總?cè)丝诔霈F(xiàn)了下滑，其中戶籍人口常年以來保持穩(wěn)定，外來人口數(shù)量出現(xiàn)了小幅下滑。

　　按照新政前的限購政策來看，2011年至2014年外來人口社保和納稅證明剛好符合政策發(fā)布前的購房條件，但是，由于“史上最嚴(yán)”新政出臺，這部分家庭也不得不因為限購政策從嚴(yán)執(zhí)行而放棄或延緩購房計劃。從影響面來看，這3年上海常住人口增加了177萬，上海新增的外來人口至少占當(dāng)前總?cè)丝诘?.33%。另外，2015年上海新增外來人口出現(xiàn)小幅下滑。我們預(yù)計，把社保年限提高至五年后影響的人群約占當(dāng)前總?cè)丝诘?%左右。而事實上，由于大部分外來人口為缺乏購買力的學(xué)生與農(nóng)民工，因此，上海限購政策從嚴(yán)執(zhí)行影響面會比7%稍微小一些。

　　從對于高端樓市影響來看，由于限購政策從嚴(yán)執(zhí)行，打“擦邊球”購房的現(xiàn)象將不復(fù)存在，再加上當(dāng)前高端樓盤預(yù)售許可證申請及備案上已經(jīng)實質(zhì)性收緊，因此，高端樓盤影響會加大，這部分樓盤成交馬上會受到影響。

　　第四、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)重查處違法違規(guī)行為，比如捂盤惜售、首付貸場外配資等現(xiàn)象。

　　對于打擊“捂盤惜售”等規(guī)范從業(yè)行為的措施，筆者沒有什么好說的，歷來調(diào)控從嚴(yán)都是這么做的。值得提的就是關(guān)于“首付貸”場外配資的強化監(jiān)管，其實，這點措施對樓市的影響并不大，原因在于上海樓市價格的上漲的根本原因是土地供應(yīng)量少，供求關(guān)系緊張，如果這個問題解決不了，強化“首付貸”場外配資的監(jiān)管也只不過找一個房價快速上漲“替罪羊”，把“首付貸”場外配資打擊完畢之后，上海仍然會面臨房價上漲的壓力，屆時，政策面又該如何解釋呢?上海的土地供應(yīng)量能夠增加?供求關(guān)系能否緩解?

　　本輪市場調(diào)整期時間點預(yù)判：10月份上海樓市開始“大幅降價”

　　首先，“史上最嚴(yán)”調(diào)控措施發(fā)布后，為什么是10月份上海樓市開始“大幅降價”?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

　　第一、政策面已經(jīng)落地，政策面涉及到限購嚴(yán)格執(zhí)行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預(yù)售許可證從嚴(yán)、中介行業(yè)監(jiān)管的加強等等。這些政策面會對上海樓市調(diào)整期的到來起到助推作用。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，歷次上海樓市調(diào)控政策面從從嚴(yán)開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個時間點來判斷的話，當(dāng)前上海樓市政策在3月底出臺，那么，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時間段，因此，在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現(xiàn)“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。

　　第二，2014年以來上海土地市場“地王”頻現(xiàn)，到今年下半年這個時間段，也剛剛好是這些“地王”們?nèi)胧械臅r間點。從這些“地王”們的定價來看，勢必是沖著上海樓市價格繼續(xù)上漲而來的，然而，在這個時間點讓這些“地王”們失望了，按照上面的分析，這個時間點剛剛又是市場調(diào)整期，下半年這個時間將無法支撐這些“地王”們的預(yù)期入市價格，因此，“地王”們的日子也一定不會好過，在下半年， “地王”們的項目也一定是率先降價銷售的，或者低價入市銷售的。

　　第三，在歷年的第四季度，往往是開發(fā)商們尤其是品牌開發(fā)商們沖刺銷售業(yè)績的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進入市場成交量的低谷期，那么，對于上海的開發(fā)商們來講，在沖刺銷售業(yè)績的時候市場“啞火”了，想當(dāng)然的，這些開發(fā)商不會坐以待斃，降價甚至“大幅降價”或低價入市成為它們沖刺銷售業(yè)績的最直接的手段，因此，從10月份開始，由于開發(fā)商沖刺銷售業(yè)績的因素驅(qū)動，這個時間段必然會出現(xiàn)“降價”甚至“大幅降價”的現(xiàn)象。

　　第四、市場透支之后市場交易必然會調(diào)整，“史上最嚴(yán)”將加速市場調(diào)整期的到來。

　　春節(jié)之后，上海樓市本來即將進入自發(fā)的市場調(diào)整期，然而，央行降準(zhǔn)0.5%，財政部新政也發(fā)布，再加上開發(fā)商的營銷操作，市場迅速回升，甚至市場出現(xiàn)“恐慌性”購房與“日光盤”頻現(xiàn)的局面。從成交數(shù)據(jù)來看，今年一季度商品住宅成交量就超過440萬平方米，市場繼續(xù)放量。至此，本來該來的市場調(diào)整期被政策面的利好打斷了，市場調(diào)整期只能延后。

　　但是，這并不是市場繼續(xù)好轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。因為在2015年市場成交量已經(jīng)透支的繼續(xù)上今年一季度繼續(xù)透支，這意味著市場透支的力度再度放大，這也意味著一旦市場調(diào)整期來臨，調(diào)整的幅度也會相對較深，降價甚至大幅“降價潮”也會因為這輪市場需求的透支而來臨。

　　從調(diào)整期到來的時間來看，由于市場需求的透支與“史上最嚴(yán)”政策面的從嚴(yán)預(yù)期，2016年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價穩(wěn)”將是整體二季度趨勢(盡管一季度市場仍然繼續(xù)高位放量)，同時，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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