前期介入管理制度

　　在現在社會，很多地方都會使用到制度，制度對社會經濟、科學技術、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對社會公共秩序的維護，有著十分重要的作用。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編精心整理的前期介入管理制度，希望對大家有所幫助。

　　1、前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。

　　2、前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。

　　第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入

　　規(guī)劃設計階段包括:

　　物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。

　　規(guī)劃設計評估的程序:

　　1、地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。

　　2、物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

　　3、開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料、;設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等、。

　　4、地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

　　5、物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

　　6、評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。

　　7、物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

　　8、評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

　　9、經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。

　　10、物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。

　　11、項目規(guī)劃設計總體評估要點:

　　住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協調。

　　住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

　　建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。

　　生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

　　設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

　　安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

　　智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。

　　便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

　　各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。

　　項目規(guī)劃設計分類評估要點:

　　1、安保布局

　　a、便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

　　b、便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

　　c、人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。

　　d、安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

　　e、安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。

　　2、消防布局

　　a、消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外、消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等、充分合理,使用可靠。

　　b、消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。

　　c、消防登高面(場地、設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。

　　d、消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。

　　3、交通布局

　　a、各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

　　b、主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c、機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%、。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1、5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整、,便于停放。

　　d、有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。

　　4、生活配置

　　a、根據小區(qū)周邊(1公里范圍、市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

　　b、一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

　　c、如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

　　d、如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

　　(指標供參考、

　　5、設備配套

　　a、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。

　　b、配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

　　c、溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。

　　d、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e、配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。

　　6、智能化配置

　　a、安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控

　　系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。

　　b、網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統(tǒng)。

　　c、設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。

　　d、中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e、智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。

　　7、房屋單體

　　a、屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b、墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c、樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

　　d、住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

　　e、住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求、,隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的`門窗。

　　f、廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。

　　g、衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

　　h、廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

　　i、管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

　　j、宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm、,應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

　　k、底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l、房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等、。

　　m、有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺、時,應考慮防盜措施。

　　n、陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1、10m、,宜采用垂直桿件,桿件距小于0、10m,防止兒童攀爬。

　　8、室內配置

　　a、室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

　　b、室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

　　c、室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相

　　d、鄰時,應采取安全隔離措施。

　　e、空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

　　f、室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2、2米左右,向外傾斜10度左右。

　　g、當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。

　　h、如使用小型中央空調,層高應大于3、3m,并留有室外機位置。

　　i、室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　j、電視、信息(電話和數據、插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

　　k、聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　l、高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

　　9、綠化配置

　　a、綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。

　　b、綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

　　c、綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

　　d、綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。

　　e、綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

　　f、綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣、。

　　g、主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　10、景觀配置

　　a、景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

　　b、采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

　　c、水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d、不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1、5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

　　e、景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f、泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

　　11、公共空間

　　a、應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

　　b、宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

　　c、公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

　　d、綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m、。

　　e、各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

　　f、樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

　　g、公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。

　　h、樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　12、生態(tài)環(huán)保

　　a、住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。

　　b、住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。

　　c、住宅區(qū)內無各類污染源。

　　d、周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

　　e、宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

　　f、垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

　　g、垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

　　h、宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。

　　13、管理用房

　　a、物業(yè)管理處

　　管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

　　作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、

　　員工休息室、員工生活用房。

　　總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣、一般:

　　管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0、2(指標供參考、

　　位置:住宅區(qū)中央,底層。

　　b、業(yè)委會、居委會(根據當地政策、

　　功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

　　面積:根據具體情況而定

　　位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯合設置于一處

　　14、新材料、新技術

　　a、應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

　　b、試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

　　c、采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

　　d、采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

　　15、管理成本測算

　　a、對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。

　　b、管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規(guī)劃、設計。

　　16、與相似典型項目的比較

　　a、相似點

　　b、差異點

　　c、優(yōu)勢

　　d、劣勢

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