樂山市個人住房公積金貸款管理實施細則全文

　　為規(guī)范個人住房公積金貸款管理，支持職工購買、建造、翻建、大修自有住房，根據(jù)國務院《住房公積金管理條例》和《四川省住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　樂山市個人住房公積金貸款管理實施細則

　　樂住公委〔2015〕3號

　　(經(jīng)2015年3月27日市住房公積金管理委員會討論通過)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范個人住房公積金貸款管理，支持職工購買、建造、翻建、大修自有住房，根據(jù)國務院《住房公積金管理條例》和《四川省住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 個人住房公積金委托貸款(以下簡稱公積金貸款)是指按規(guī)定繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買住房時，以所購住房作抵押而申請的政策性專項貸款。

　　第三條 本實施細則適用于所有已建立住房公積金制度并正常繳存住房公積金的職工。

　　第四條 為保證借貸雙方的合法權益，公積金貸款按照貸款對象與繳存對象一致、權利與義務對等原則，實行存貸結合、先存后貸、貸款抵押擔保。

　　第五條 樂山市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)為本市個人住房公積金貸款的管理機構，負責審批個人住房公積金貸款申請，監(jiān)督個人住房公積金貸款借貸、結算和管理。

　　第六條 個人住房公積金貸款的金融業(yè)務由公積金中心按國家有關規(guī)定，委托有關商業(yè)銀行(以下簡稱承辦銀行)承辦，并與承辦銀行簽訂書面委托協(xié)議。公積金中心按照委托協(xié)議約定，檢查監(jiān)督承辦銀行公積金委貸專戶資金的使用情況。承辦銀行須定期向公積金中心提供有關業(yè)務資料。

　　第二章 貸款對象和條件

　　第七條 申請公積金貸款的對象，必須是按規(guī)定繳存住房公積金的職工，是住房的產(chǎn)權人，以家庭為單位申請。

　　第八條 申請公積金貸款的借款人應同時具備下列條件：

　　(一)按月足額連續(xù)繳存住房公積金6個月以上;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)未負有住房公積金貸款債務;

　　(四)具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入，以及償付貸款的能力;

　　(五)個人信用記錄良好;

　　(六)具有購買住房的備案合同或有關證明文件;

　　(七)具有規(guī)定的最低首付自有資金;

　　(八)同意用擬購買的住房按公積金中心要求辦理抵押。

　　第九條 申請公積金貸款，借款人須根據(jù)以下情況提供資料：

　　(一) 購買商品住房：

　　1、合法有效的居留和身份證明;

　　2、婚姻關系證明(指結婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書，單身的婚姻登記記錄證明);

　　3、合法有效的購房備案合同;

　　4、購房規(guī)定的最低首付自有資金證明(指首付款發(fā)票或收據(jù));

　　5、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書面承諾及保證人的資信證明;

　　6、公積金中心要求提供的其他文件或資料。

　　(二) 再交易住房(俗稱“二手房”，下同)：

　　1、合法有效的居留和身份證明;

　　2、婚姻關系證明(指結婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書，單身的婚姻登記記錄證明);

　　3、《房地產(chǎn)買賣契約》和繳納契稅的發(fā)票;

　　4、房屋的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

　　5、需對抵押物進行評估的，有公積金中心認可的評估機構出具的抵押物估價報告書;

　　6、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書面承諾及保證人的資信證明;

　　7、公積金中心要求提供的其他文件或資料。

　　(三)已取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》的現(xiàn)房：

　　1、合法有效的居留和身份證明;

　　2、婚姻關系證明(指結婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書，單身的婚姻登記記錄證明);

　　3、合法有效的購房合同;

　　4、申請人的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

　　5、已繳納契稅的發(fā)票。

　　6、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書面承諾及保證人的資信證明;

　　7、公積金中心要求提供的其他文件或資料。

　　(四) 建造、翻建住房：

　　1、合法有效的居留和身份證明;

　　2、婚姻關系證明(指結婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書，單身的婚姻登記記錄證明);

　　3、申請人的《國有土地使用證》，使用權類型須為出讓;

　　4、縣(市、區(qū))以上的規(guī)劃、建設、土地管理部門的批準文件;

　　5、房屋《建設工程施工合同》和施工圖紙;

　　6、提供價值不低于貸款金額1.5倍的住房進行房屋抵押;

　　7、有公積金中心認可的評估機構出具的抵押物估價報告書;

　　8、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書面承諾及保證人的資信證明;

　　9、公積金中心要求的其他文件和資料。

　　(五)其它類型住房(上述四類外，職工解決自身居住，購買經(jīng)適房、限價房及拆遷還房等)：

　　1、合法有效的居留和身份證明;

　　2、婚姻關系證明(指結婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書，單身的婚姻登記記錄證明);

　　3、合法有效的房屋取得手續(xù)的紙質(zhì)材料;

　　4、規(guī)定的自有資金證明:

　　經(jīng)適房及限價房需提供規(guī)定的最低首付自有資金證明(指首付款發(fā)票或收據(jù));棚改房及拆遷房需提供被改造或被拆遷房屋產(chǎn)權證明。

　　5、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書面承諾及保證人的資信證明;

　　6、公積金中心要求提供的其他文件或資料。

　　第十條 申請公積金貸款的其他條件。

　　(一) 擬購商品房必須是與公積金中心簽約的項目合作樓盤;

　　(二) 再交易住房和現(xiàn)房須在《國有土地使用證》核發(fā)之日起，半年內(nèi)申請;

　　(三) 建造、翻建住房的，房屋建設進度須達到公積金中心的要求;

　　(四) 房屋產(chǎn)權人如有除借款人夫妻雙方以外的其他共有人，須有其他共有人的書面同意函并辦理公證方能申請貸款;貸款金額以借款人所占房屋份額核算。

　　(五) 房屋共有人中如有未成年子女的，不能申請公積金貸款。

　　(六)在我市行政區(qū)域范圍以外的地區(qū)，建立了住房公積金個人賬戶，正常繳存了住房公積金6個月以上的職工，其賬戶性質(zhì)為“正常”，夫妻雙方中有一方為樂山戶籍，在我市行政區(qū)域范圍內(nèi)購買住房，也可申請住房公積金貸款：

　　1、申請人需提供公積金繳存地的公積金管理中心(或公積金管理部、辦事處)出具的公積金繳存證明;公積金繳存證明出具的時效性，限定在辦理貸款申請時的三月之內(nèi)。

　　2、符合《樂山市個人住房公積金貸款實施辦法》規(guī)定的條件，以及符合樂山市住房公積金管理中心規(guī)定的其它條件;

　　3、申請人須有擔保人提供的書面擔保。擔保人必須是樂山本地固定戶口(提供原件，收復印件)，在樂山市住房公積金管理中心繳存了住房公積金的職工，并提供擔保人的身份證(提供原件，收復印件)、擔保書;

　　4、申請人須提供收入證明。

　　第十一條 職工公積金帳戶已封存的.，不能申請公積金貸款，不計算可貸額度;賬戶啟封并重新按月連續(xù)足額繳存滿一年以上，方可申請公積金貸款。

　　第三章 貸款額度、期限和利率

　　第十二條 貸款額度。

　　(一)貸款成數(shù)：首套房，首付不低于二成;二套房首付不低于三成。

　　(二)借款人可貸額度為：借款人和配偶個人帳戶內(nèi)公積金本息余額×倍數(shù)+借款人和配偶個人公積金月繳存數(shù)額之和×2×系數(shù)×貸款期限(月);

　　(三)借款人的借款金額原則上不超過房屋總價值的最高貸款額度和核算出的借款人可貸額度;

　　(四)倍數(shù)、系數(shù)及最高貸款額度由市公積金管委會授權公積金中心另行擬定，在樂山住房公積金網(wǎng)站上公布。

　　(五)借款人的具體借款金額由公積金中心審定。

　　第十三條 借款人申請住房公積金貸款額度不足以支付購買住房所需金額時，經(jīng)公積金中心同意，可同時向承辦銀行申請自營性個人住房貸款，承辦銀行以組合貸款的形式向借款人發(fā)放。

　　第十四條 貸款年限。公積金貸款期限最長不超過20年，并不得超出借款人的法定退休時間。

　　再交易住房的貸款年限與房屋建成年限相加不得超過35年。

　　第十五條 公積金貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的政策性利率執(zhí)行;貸款期限不滿一年的按一年計息;還貸款期內(nèi)遇國家法定利率調(diào)整，于次年1月1日起，已發(fā)放的貸款按新的利率標準執(zhí)行。

　　第四章 貸款程序

　　第十六條 貸款申請。借款人及配偶到購房所在地的公積金中心或下屬管理部提出公積金貸款申請，填寫《樂山市個人住房公積金貸款審批表》和《談話備忘錄》，并按要求提交相應的文件資料。

　　第十七條 貸款受理。公積金中心貸款受理工作人員核實申請人資料，符合申請條件的受理其貸款申請。

　　第十八條 貸款審批。公積金中心受理申請后，應及時進行調(diào)查和審核，原則上應在15個工作日內(nèi)審批完畢，做出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人;準予貸款的，出具《個人住房公積金委托貸款通知書》，貸款資料轉(zhuǎn)承辦銀行辦理貸款手續(xù);不準予發(fā)放貸款的，說明原因并將相關資料退還申請人。

　　第十九條 貸款發(fā)放。經(jīng)公積金中心審批同意的貸款，借款人到承辦銀行簽訂《借款合同》并辦理相關手續(xù)，公積金中心復核同意后，出具《同意劃款通知書》，將貸款資金劃入承辦銀行的委托資金賬戶;承辦銀行按《借款合同》的約定及時發(fā)放貸款。

　　貸款資金劃入方式如下：

　　1、商品房貸款必須劃入出賣人帳戶;

　　2、再交易住房、現(xiàn)房及其它類型住房按照《劃款約定書》劃入約定賬戶;

　　3、建造、翻建住房的，借款人辦理抵押鑒證后，原則上劃入承建方帳戶。

　　其中再交易住房、現(xiàn)房、建造、翻建住房在貸款資金發(fā)放前，借款人必須辦理房屋抵押鑒證。

　　第五章 貸款項目管理

　　第二十條 公積金貸款合作項目應符合以下條件：

　　(一)合法的建設主體;

　　(二)合規(guī)的建設、銷售手續(xù);

　　(三)良好的財務資信;

　　(四)項目工程進度及銷售狀況達到公積金中心要求。

　　第二十一條 擬申請公積金貸款的合作項目由房地產(chǎn)開發(fā)單位提出書面申請，公積金中心派專人實地查勘核實，經(jīng)公積金中心審核批準后，雙方簽訂《公積金貸款項目合作協(xié)議》。

　　第二十二條 為確保公積金中心及公積金貸款人的合法權益，房地產(chǎn)開發(fā)單位必須為申請公積金購房貸款的職工提供期間連帶責任擔保，并向公積金中心交存貸款額5%-10%的保證金，作為期間擔保的履約保證金。

　　第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)單位為購房借款人提供擔保的期限為：從貸款發(fā)放時起，至該筆貸款落實抵押責任或全部結清時止。

　　第二十四條 《房屋他項權證》辦理前，購房借款人未按《借款合同》約定履行還款義務、達到《借款合同》約定的終止條款時，公積金中心可以依據(jù)《公積金貸款項目合作協(xié)議》規(guī)定，從房地產(chǎn)開發(fā)單位繳存的保證金中劃轉(zhuǎn)保證金清償借款人貸款本息。房地產(chǎn)開發(fā)單位應依據(jù)協(xié)議要求及時補足相應金額的保證金。

　　房地產(chǎn)開發(fā)單位在合作協(xié)議約定期限內(nèi)辦理完畢借款人所購房屋抵押手續(xù)，公積金中心應及時將該筆保證金退還給房地產(chǎn)開發(fā)單位。

　　第二十五條 貸款保證金由公積金中心專戶存儲，制定具體的《貸款保證金管理辦法》進行管理。

　　第六章 貸款的回收和管理

　　第二十六條 住房公積金貸款的還款方式，可采用月均等額本息還款法和等額本金還款法，由借款人在貸款申請時自主選擇。

　　還款方式在貸款發(fā)放后不得變更。

　　第二十七條 借款人應按《借款合同》約定的還款計劃、還款方式按期償還貸款本息。逾期歸還的，按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款計息標準計收利息。

　　第二十八條 對收回的公積金貸款本金和利息，承辦銀行根據(jù)《個人住房公積金委托貸款協(xié)議》的約定，劃轉(zhuǎn)公積金中心。

　　第二十九條 借款人在按期還款滿一年后，經(jīng)公積金中心批準，可以提前部分還本一次，也可以提前一次性歸還全部貸款本息。

　　第七章 房屋抵押管理

　　第三十條 借款人需以所購住房作為抵押擔保，必須將住房價值全額用于抵押，依法辦理住房抵押登記手續(xù)。

　　第三十一條 抵押人對設定抵押的財產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受公積金中心和承辦銀行的監(jiān)督檢查。

　　第八章 借款合同的變更和終止

　　第三十二條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)當事人各方協(xié)商同意，并簽定相應的變更協(xié)議，如需變更抵押登記的，還應到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

　　第三十三條 借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)的繼承人、監(jiān)護人、財產(chǎn)代管人繼續(xù)履行原借款合同。

　　第三十四條 借款人按借款合同約定清償全部貸款本息和支付相關費用后，借款合同終止，承辦銀行將抵押物權屬證明等文件返還抵押人。

　　第九章 貸后管理

　　第三十五條 對逾期貸款進行分類管理，其分類標準為：

　　(一)正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素;借款人累計違約2期(含)以下，并屬于偶然情況。

　　(二)關注貸款：借款人累計違約3期;借款人雖能還本付息，但已經(jīng)存在影響貸款本息及時、全額償還的情況。

　　(三)次級貸款：借款人累計違約4-5期;借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過對外借款、變賣資產(chǎn)等才能歸還全部貸款本息。

　　(四)可疑貸款：借款人累計違約6期(含)或連續(xù)違約3期以上;貸款人、擔保人已要求借款人處理抵押物，預計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

　　(五)損失貸款：借款人無力償還貸款，擔保人處理抵押物后仍不能清償貸款;借款人死亡，或依法宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

　　第三十六條 公積金中心應制定相應的貸后管理辦法，對逾期貸款催收工作實行專人管理按月報告的工作制度。

　　第三十七條 公積金中心應建立貸款“黑名單”制度。

　　(一) 在公積金提取中，經(jīng)核實有過虛假騙領行為的，五年內(nèi)不受理其公積金貸款申請。

　　(二) 申請了公積金貸款，在還貸期間，有過連續(xù)3期或累計6期以上的逾期記錄，在貸款結清后五年內(nèi)取消其再次申請公積金貸款資格。

　　(三) 申請了公積金購房貸款后經(jīng)常逾期還貸，經(jīng)公積金中心多次催促后仍不按期履行還貸義務，被依法進行了強制處置的，終身取消其公積金購房貸款資格。

　　第十章 違約及處置

　　第三十八條 下列情況屬借款人違約：

　　(一) 借貸人提供的文件、資料、憑證不真實的;

　　(二) 借款人未按合同約定還本付息和支付相關費用的;

　　(三) 未經(jīng)貸款人書面同意，借款人改變房屋結構造成損失的，或發(fā)生將抵押房產(chǎn)全部或部分拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈予或重復抵押，以及抵償其它債務等損害債權人權益行為的;

　　(四) 借款人拒絕或阻擾貸款人對抵押物情況進行監(jiān)督檢查的;

　　(五) 與他人簽定有損貸款人權益的合同或協(xié)議的;

　　(六) 借款人涉及借款合同的財產(chǎn)遭受扣押或沒收的;

　　(七) 抵押物發(fā)生保險責任以外的毀損致使抵押物價值不足以抵償借款本息，而借款人未按要求落實新的抵押物或其他擔保措施的;

　　(八) 因第三人的行為導致抵押物價值減少，而借款人未將損害賠償金用于提前清償本合同項下債務的;

　　(九) 借款人在還款期內(nèi)死亡、失蹤或經(jīng)有權部門宣告死亡、失蹤或借款人喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同的;

　　(十)借款人卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，

　　足以影響其償債能力的;

　　(十一) 違反本貸款細則或借款合同規(guī)定的其他行為的。

　　第三十九條 借款人違約時，貸款人根據(jù)借款人違約的性質(zhì)、程度、金額，采取下列一種或數(shù)種方法處理;

　　(一) 限期糾正違約行為;

　　(二) 提前收回已發(fā)放的貸款本息;

　　(三) 按照中國人民銀行的有關規(guī)定，對借款人未按合同約定歸還的貸款本息，按逾期貸款計收利息;

　　(四) 借款人未按合同約定還本付息和支付相關費用的，公積金中心可授權承辦銀行處分抵押物，所得款項扣除有關費用和稅收外，受償其債權，不足部分由借款人或其擔保單位負責償還;剩余部分退還抵押人。

　　第四十條 貸款當事人各方在履行合同過程中發(fā)生糾紛，不能協(xié)商解決的，向樂山仲裁委員會申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第十一章 貸款檔案管理

　　第四十一條 公積金貸款檔案由貸款運行部門和具體經(jīng)辦人員負責收集、整理，并在貸款發(fā)放后一個月內(nèi)整理完畢，建檔立案。

　　第四十二條 公積金貸款檔案實行一人一檔。

　　第四十三條 市中心城區(qū)當年新增的公積金貸款檔案由貸款運行部門整理完畢后，于次年的3月底之前移交市中心檔案室管理。區(qū)(市、縣)的公積金貸款檔案由管理部確定專人進行管理和保存。

　　第十二章 附 則

　　第四十四條 在公積金資金不能滿足公積金貸款需求時，公積金中心可以實施《個人公積金貸款排序發(fā)放暫行辦法》。

　　第四十五條 本實施細則由樂山市住房公積金管理中心負責解釋。

　　第四十六條 本實施細則自印發(fā)之日起施行，原有相關規(guī)定與本實施細則不一致的，一律以本實施細則為準。

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