租賃房屋買賣的法律問題

　　房屋租賃期間對外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時間?房屋租賃期間發(fā)生所有權變動導致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的，新的法律關系的產(chǎn)生以該房屋所有權變更登記的時間為準。“買賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?

　　1、房屋租賃期間對外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時間?

　　房屋租賃期間發(fā)生所有權變動導致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的，新的法律關系的產(chǎn)生以該房屋所有權變更登記的時間為準。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。

　　《合同法》第二百二十九條規(guī)定“房屋租賃物在房屋租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響房屋租賃合同的效力”，這就是“買賣不破房屋租賃”的規(guī)定，事實上，還包括贈與、互易等形式的所有權變更情況。審判實踐中，新舊法律關系交替的時間點掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的房屋租賃關系，該時間點就掌握在所有權發(fā)生變動的時間，也就是房屋權利變更登記的時間。

　　2、“買賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?

　　未經(jīng)登記的房屋租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時，房屋租賃承租人不能以“買賣不破房屋租賃為由”向新的房屋權利人要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。但是，房屋房屋租賃承租人有證據(jù)證明新的房屋權利人知道或者應當知道房屋租賃事實的除外。

　　在保護房屋房屋租賃承租人權利的同時，也應當考慮保護房屋買受人的權利，兩者的權利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護居住人的利益而創(chuàng)設了“買賣不破房屋租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破房屋租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應該說，房屋租賃合同由于其準物權的特性，“買賣不破房屋租賃”有其一定的法理基礎。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)房屋租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護房屋房屋租賃承租人利益的同時，如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。

　　我們認為，《上海市房屋房屋租賃條例》第十五條第二款關于“房屋房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當房屋租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋房屋租賃事實的，相應的法律后果不能由買受人承擔。房屋房屋租賃承租人也不能以 “買賣不破房屋租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時，出賣人未向買受人告知房屋租賃事實，導致房屋房屋租賃承租人不能主張“買賣不破房屋租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應當認定出租人違約。房屋房屋租賃承租人可以向出租人主張相應的違約責任。

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