商品房買賣合同備案

　　買賣合同的實質是以等價有償方式轉讓標的物的所有權，即出賣人移轉標的物的所有權于買方，買方向出賣人支付價款。

　　商品房買賣合同備案

　　《商品房買賣合同》是辦理房產證不可或缺的資料，而在全國各地的房產糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致�？梢哉f除了房產證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環(huán)節(jié)中至關重要的環(huán)節(jié)。

　　2006年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網上備案。然而在實際操作中，工作人員發(fā)現不少市民對網上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

　　本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網上備案的優(yōu)勢，網上簽約流程，以及市民在進行網上簽約時，應該注意的相關事項。

　　網上備案使信息透明化

　　“已經獲得預售證的房子才會將信息在公眾信息網上公布，才能進行網上簽約備案。”東莞市房產管理局相關負責人向記者介紹說，實現網上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產信息透明化，市民可以通過東莞市房產管理局公眾信息網，清晰地了解樓盤單位的各方面信息。

　　據介紹，在實現網上合同備案前，東莞的房地產交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法及時了解購買樓盤的相關情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。

　　網上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數，可銷售套數，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。而交易雙方在對合同內容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會立刻反饋到網上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。

　　此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產證時，網上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。

　　網上簽約注意保存密碼

　　啟動網上備案的目的是使信息透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網上簽約備案系統(tǒng)不了解，對其操作流程不夠重視，在相關操作上也存在一些誤區(qū)。

　　“一些購房者在進行網上簽約時，自己的個人密碼讓發(fā)展商去設置，有些市民甚至是委托律師簽約。這些都是不注重保護自己權益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說，大部分購房者認為在審核過合同內容中的'條款，雙方確認無誤、點擊保存后就不能再作修改。其實這是一種誤解。雙方在網上簽訂后，如果沒有手動點擊提交備案，8小時后已保存的簽訂合同會自動提交備案。而在這8小時內，即使在打印紙質合同后，如果當時沒有將網上已經簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進入系統(tǒng)修改條款。此外，在網上簽訂合同時設置的密碼，還將在后期用于辦理網上按揭等業(yè)務。

　　“購房者在設置密碼時，最好是要求他人回避，自己設置。”該名工作人員表示，在進行網上簽約時，密碼一定要妥善保存，在雙方對合同條款確認無誤、簽訂保存之后，一定要當場提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經雙方確認后簽字保存。據介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網上備案的合同條款將無法再進行更改。該名工作人員同時提醒購房者，如果在后期委托發(fā)展商或代理機構辦理網上按揭等業(yè)務，需告知受委托方購房密碼時，應出具書面委托書，以明晰密碼如果丟失時的責任，從而真正保障到自己的利益。

　　附：網上簽約流程詳解

　　一、交定金簽訂“認購書”，到簽正式《商品房買賣合同》之間，通常會有5天～7天的時間，在這段時間，購房者不妨登錄東莞市房產管理局公眾信息網，查詢自己計劃購買單位的相關信息，如該單位是否可售，是否有限制銷售等情況。同時，在公眾信息網上，還可以查看合同模板。購房者可先了解合同上可能約定的相關內容。

　　二、確認單位產權清晰后，與發(fā)展商約定時間簽訂《商品房買賣合同》。一些發(fā)展商在進行網上簽訂合同前，會先將合同范本給購房者確認，如果購房者沒有疑議，再進行網上簽約。網上簽約頁面是在東莞市房產管理局公眾信息網的“透明售房”分欄下，使用證書進入備案系統(tǒng)，點擊交易單位，即會自動生成相應的合同模板。此時，購房者一定要仔細查看合同內容，一般合同內容應包括交易單位的基本信息、售價與付款方式、付款時間、發(fā)展商交樓時間、辦理房產證時間等，并應對違約責任有清晰的說明。

　　三、雙方確認合同條款無需修改，即進行保存合同。在這一步驟時，購房者設置購房密碼。合同簽訂保存后，可進行打印。

　　四、提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，雙方簽字。

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