小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎?關(guān)于這一問題，爭論還是挺多的。目前理論界和實踐中大體有兩種聲音，第一種是反對者，認為小產(chǎn)權(quán)不符合國家規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無效;第二種是支持者，認為國家并為規(guī)定合法建造的小產(chǎn)權(quán)房屋不可以買賣，法無明文禁止即許可，故小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同有效。下面我們一起去了解一下吧!
(一)支持第一種觀點的理由：
持第一種觀點即合同無效說的理由有三，主要來自于我國現(xiàn)行《土地管理法》、《物權(quán)法》及國務(wù)院的有關(guān)政策性文件。
其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。
同時，根據(jù)房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致宅基地使用權(quán)享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的.規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”
該禁止性規(guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴格的限制，這樣看來，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實質(zhì)上是使用土地進行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無效。
其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)。
對于所有權(quán)不完整的財產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。其三，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
2007年12月30日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
無從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障，如果放任該類房屋自由轉(zhuǎn)讓，不僅會破壞原有的房地產(chǎn)市場的交易秩序，也將引發(fā)諸多的社會矛盾，不利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。
(二)支持第二種觀點的理由：
第二種觀點即轉(zhuǎn)讓合同有效說。支持這種觀點的理由也有三個，其一源自國務(wù)院有關(guān)文件及最高法院的司法解釋復(fù)函精神。1963年3月20日中共中央《關(guān)于對社員宅基地問題做一些補充規(guī)定的通知》第二項規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)力。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地所有權(quán)仍歸集體所有。”這一規(guī)定明確了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利。
房屋出賣后，宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有，但使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而歸受讓方享有。最高人民法院(1992)民他字第8號復(fù)函中也明確規(guī)定，“農(nóng)村房屋買賣應(yīng)具備書面契約、中人證明等要件，要求辦理過戶手續(xù)的地方還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)。”這一規(guī)定肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時也間接的肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買賣的。
其二，《土地管理法》第62、63條的規(guī)定，從立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止。關(guān)于農(nóng)民房屋可否轉(zhuǎn)讓的問題，從物權(quán)的角度來說也應(yīng)該是被允許的。
所謂物權(quán)，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配，具有對抗第三人的效力。而所有權(quán)是完全物權(quán)，包含占有、適用、收益、處分四項權(quán)能，其中處分權(quán)是所有權(quán)的標志，也是核心權(quán)能。
既然農(nóng)村房屋的所有權(quán)歸屬村民，那么村民對其房屋本應(yīng)享有絕對的支配權(quán)，其中當然含轉(zhuǎn)讓權(quán)，若將該權(quán)利剝離，則很難謂之對房屋享有所有權(quán)了�！蛾P(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》中規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，該規(guī)定本身違背了《物權(quán)法》的立法精神，損害了所有權(quán)的權(quán)能。且該文件本身的效力在物權(quán)法之下，故應(yīng)以物權(quán)法為準。
其三，認定合同無效，應(yīng)當以《合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同則為有效。
《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：
1、合同當事人具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。
2、意思表示真實。
3、合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。
4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應(yīng)當符合約定。
另外，國務(wù)院《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》雖然規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的根據(jù)。
再者，土地管理法等一些法律也都僅規(guī)定了宅基地禁止買賣的條款，并未禁止農(nóng)村房屋的買賣，雖然宅基地和其上房屋緊密相關(guān)，但畢竟是兩個不同的概念，面對該類糾紛，在法律適用上還應(yīng)區(qū)別對待。
故此，在審判實踐中，應(yīng)結(jié)合個案實際來判定合同有效與否，不能一概而論，只要小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同符合上述四項要求，就應(yīng)當認定為合法有效，而非當然無效。
對合同的效力認定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類和同是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照從維護交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，法院也應(yīng)認定合同有效。
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