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簽訂買賣合同時(shí)要注意什么問(wèn)題
一、買方在簽訂和履行買賣合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：
1、確定賣方提供的標(biāo)的物有無(wú)權(quán)利瑕疵
買賣合同標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵，是指第三人得對(duì)標(biāo)的物主張權(quán)利，買方不能取得所有權(quán)或不能取得完全的所有權(quán)。為保證買方能夠取得不受爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，買方必須要求賣方在訂立合同時(shí)提前說(shuō)明，該出賣物是其擁有所有權(quán)和合法處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，如果賣方未將標(biāo)的物上存有第三人的權(quán)利的情形預(yù)先告知買方，則買方有權(quán)請(qǐng)求降低價(jià)格、或解除合同和要求賠償損失。
2、確定標(biāo)的物有無(wú)質(zhì)量缺陷
賣方出賣的標(biāo)的物必須符合法律的規(guī)定和當(dāng)事人的約不定期，如果標(biāo)的物有表面缺陷(以通常方法檢查即可發(fā)現(xiàn)的缺陷)，買方應(yīng)于接受標(biāo)的物的當(dāng)時(shí)提出;如果標(biāo)的物有隱蔽缺陷(即需要經(jīng)過(guò)技術(shù)鑒定或在物的使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的缺陷)，買方應(yīng)于規(guī)定的期限內(nèi)提出。賣方交付的標(biāo)的物有缺陷，買方有權(quán)拒收。買方已接受的，賣方應(yīng)根據(jù)情況承擔(dān)降價(jià)、修理、更換、退貨、支付違約金、賠償損失等責(zé)任。但是，如果賣方在訂立買賣合同時(shí)已對(duì)標(biāo)的物的缺陷作了聲明，或買方知道標(biāo)的物的缺陷而愿意購(gòu)買，則賣方對(duì)標(biāo)的物的缺陷不負(fù)責(zé)任。
3、敦促賣方按約定和法律規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，完整地交付標(biāo)的物和辦理有關(guān)手續(xù)。例如對(duì)于房產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車輛、船舶必須辦理登記手續(xù)。
4、對(duì)對(duì)方當(dāng)事人簽約資格進(jìn)行審查
簽訂合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)具有簽約資格，否則，即使簽訂了合同，也是無(wú)效的。所以，在簽約時(shí)，應(yīng)調(diào)查對(duì)方的資信情況。首先，可以通過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)和銀行等單位進(jìn)行了解，確定對(duì)方的主體資格。其次，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方出示有關(guān)法律文件，證明其合法資格，如執(zhí)照等等。具體到簽約的身份問(wèn)題，應(yīng)要求其出具有效的授權(quán)證明，如委托書等，以了解對(duì)方的合法身份和權(quán)限范圍。
審查對(duì)方當(dāng)事人的簽約資格，要嚴(yán)肅認(rèn)真的了解對(duì)方的企業(yè)信譽(yù)及其行為能力和責(zé)任能力，切不可草率行事，以免上當(dāng)受騙。
5、欺詐防范
有些簽約人不僅在身份上有可能進(jìn)行欺詐，還有可能在合同中故意設(shè)置陷井，進(jìn)行詐騙。所以，談判者在最后審查合同時(shí).應(yīng)結(jié)合談判原始文件，看是否有遺漏、不一致，相抵觸或真實(shí)確認(rèn)談判原意之處.并且要審查合同的文字.看它是否準(zhǔn)確，明了地表達(dá)了意思。對(duì)那些重要項(xiàng)目談判所訂的合同，不僅談判人員應(yīng)反復(fù)審查，還應(yīng)交由有關(guān)專家審查.加法律專家、語(yǔ)言專家、相關(guān)專家等，從各個(gè)角度嚴(yán)格把合同關(guān)，減少不必要的損失。
6、適用法律是否正確
這也就是對(duì)合同的合法性進(jìn)行審查�？梢詮南旅鎺讉�(gè)角度進(jìn)行考慮。首先，此次的談判活動(dòng)是否完備。其次，合同的內(nèi)容是否合法、有無(wú)與法律、法規(guī)或國(guó)際慣例相悖之處。
如果此次談判活動(dòng)或程序上有問(wèn)題應(yīng)立即糾正，手續(xù)不全的應(yīng)立即補(bǔ)辦，否則合同即使簽署也是無(wú)效的，有的還會(huì)產(chǎn)生不應(yīng)有的法律后果。如果合同內(nèi)容上與相關(guān)法律法規(guī)或國(guó)際慣例相違背，應(yīng)立即刪改、否則合同也難以成立。
7、條款是否完備
合同中的條款應(yīng)該具體詳細(xì)，并具備合同能夠成立的主要條款，如標(biāo)的、價(jià)格、數(shù)量、合同的期限、履行地點(diǎn)和方式以及違約責(zé)任等等。另外，合同的普通條款也很重要，只有在合同具備起碼的條文后，才能明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任.對(duì)于合同的履行，避免爭(zhēng)議的發(fā)生均有十分重要的意義。
8、合同是否有效
對(duì)合同簽訂是否有效進(jìn)行審查，有兩個(gè)角度，一是談判者的主體資格是否合格，是否經(jīng)過(guò)合法授權(quán)，以及權(quán)力范圍如何、這在前面已經(jīng)講過(guò)。二是合同本身的內(nèi)容有無(wú)前后矛盾，相互沖突的部分，如有，必須及時(shí)修改、調(diào)整、否則便會(huì)影響條文的效力。
二、賣方在簽訂和履行買賣合時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、主動(dòng)明確價(jià)格條款。價(jià)格是買賣合同的一項(xiàng)重要條款。如果價(jià)格條款沒(méi)有或不明確，買方付款就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有依據(jù)，很容易發(fā)生糾紛。
2、敦促買方按合同規(guī)定的時(shí)間和方式支付價(jià)款。在即時(shí)清結(jié)的買賣合同中，買方應(yīng)按規(guī)定支付價(jià)款，否則，可要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。
3、敦促買方接受標(biāo)的物。一般來(lái)說(shuō)，買方訂立合同的目的就是取得標(biāo)的物，買方會(huì)按約定接合同的約定及時(shí)接受標(biāo)的物這會(huì)給賣方造成不利。賣方若遇買方無(wú)故拒不接受標(biāo)的物或由于買方的原因無(wú)法交付的情況，為終結(jié)買賣關(guān)系也可將標(biāo)的物交公證機(jī)關(guān)或有關(guān)單位提存。
三、簽訂買賣合同的常見(jiàn)問(wèn)題
常見(jiàn)問(wèn)題一：買賣合同主體如何明確?
在簽訂買賣合同中，應(yīng)先審查買賣雙方的名稱、地址、身份信息等資料是否真實(shí)，合同雙方是否具有簽約的權(quán)限。首先，簽訂主體只有真實(shí)存在，在發(fā)生糾紛時(shí)才具有訴訟主體資格。如果當(dāng)事人提供的是虛假信息，如虛假的公司名稱、虛假的身份信息等，則可能有發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法向一方主張權(quán)利等法律風(fēng)險(xiǎn)。其次，如果當(dāng)事人無(wú)權(quán)簽約，則所簽合同的效力則存在不被承認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)，這里主要針對(duì)的是作為買賣合同的賣方，如合同中的賣方對(duì)所出賣的標(biāo)的物，不具有所有權(quán)或者處分權(quán)，則其與買方所簽訂的合同屬無(wú)效的合同或效力待定的合同，一旦出現(xiàn)這種情況，作為買方，則喪失了按照合同約定，要求賣方交付合同標(biāo)的物的權(quán)利。
常見(jiàn)問(wèn)題二：買賣合同中的標(biāo)的物如何明確?
買賣合同中應(yīng)視標(biāo)的物的類型，在合同中將其特定化。如標(biāo)的物為機(jī)器設(shè)備，應(yīng)在合同中標(biāo)明該機(jī)器設(shè)備的名稱、生產(chǎn)廠家、型號(hào)、出廠日期等等;如標(biāo)的物為房產(chǎn)，則應(yīng)標(biāo)明房產(chǎn)地址、房產(chǎn)證編號(hào)、房屋所有權(quán)人等信息。
另外，在對(duì)標(biāo)的物的數(shù)量約定中，應(yīng)避免使用“一袋”、“一車”、“一批”等籠統(tǒng)的字眼。
常見(jiàn)問(wèn)題三：買賣合同中對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量如何要求?如出現(xiàn)質(zhì)量不合格如何處理?
質(zhì)量要求，是指出賣人出賣的物品經(jīng)雙方約定，必須要達(dá)到的技術(shù)等級(jí)，如國(guó)際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等要求，或者符合機(jī)器質(zhì)量法規(guī)定的其他標(biāo)準(zhǔn)，出賣人出賣的物品達(dá)不到合同約定的質(zhì)量要求，應(yīng)視為違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在合同的制定過(guò)程中，明確標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是合同的關(guān)鍵。如在簽訂合同前，賣方向買方提供樣品的，最好將樣品進(jìn)行封存。如果雙方對(duì)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的標(biāo)準(zhǔn)履行。
《合同法》第一百一十一條規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求修理、更換、重做、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬。質(zhì)量不符合約定，造成其他損失的，可以請(qǐng)求賠償損失。買賣合同中買受人對(duì)出賣人的質(zhì)量違約行為，就可以通過(guò)這些規(guī)定要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
常見(jiàn)問(wèn)題四：買賣合同中怎樣確定標(biāo)的物交付方式、地點(diǎn)，如產(chǎn)生運(yùn)輸費(fèi)用的，將由哪方承擔(dān)。
在買賣合同中，應(yīng)在合同中約定：標(biāo)的物由賣方送貨，還是由買方提貨。對(duì)于“交貨地點(diǎn)”也應(yīng)當(dāng)明確約定，因?yàn)樵摻回浀攸c(diǎn)可能關(guān)系到貨物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。一般貨物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)隨貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移面轉(zhuǎn)移，屬于動(dòng)產(chǎn)的貨物在所有權(quán)交付時(shí)轉(zhuǎn)移。如：在合同中約定交貨地點(diǎn)為賣方的倉(cāng)庫(kù)，則意味著該貨物一旦出庫(kù)，其毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)則轉(zhuǎn)移到買方處，因此，在簽訂合同時(shí)，對(duì)于交貨地點(diǎn)的選擇上，應(yīng)慎重對(duì)待。
根據(jù)《合同法》規(guī)定，確定買賣合同交付標(biāo)的物的地點(diǎn)有以下幾種方式：1、如果合同當(dāng)事人約定有交付地點(diǎn)，出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。2、如果合同當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。3、如果雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或約定不明確，且也無(wú)法按合同條款或交易習(xí)慣確定時(shí)，依下列方式確定交付地點(diǎn)：(1) 標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模桓兜攸c(diǎn)為第一承運(yùn)人營(yíng)業(yè)地。(2)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，如知道標(biāo)的物是從存放在某地倉(cāng)庫(kù)中的一批貨物中要提取的物或知道標(biāo)的物將在某個(gè)地方生產(chǎn)或制造，則出賣人交付地點(diǎn)為雙方所知道的標(biāo)的物所在地。(3)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)也不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人的交付地點(diǎn)為出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地。如果出賣人沒(méi)有營(yíng)業(yè)地，則以出賣人的居住地為交付地點(diǎn)。
另外，對(duì)于運(yùn)輸費(fèi)用的產(chǎn)生，雙方應(yīng)在合同中明確，合同標(biāo)的物的價(jià)款是否包含運(yùn)輸費(fèi)用，如不包含，相關(guān)的運(yùn)輸費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，運(yùn)輸費(fèi)用如何支付等等。
常見(jiàn)問(wèn)題五：買賣合同中如何約定履行期限?
有的買賣合同對(duì)履行期限作出模糊約定，如“一個(gè)月內(nèi)履行完畢”，但從何時(shí)起算一個(gè)月沒(méi)有約定，這就容易使雙方產(chǎn)生歧義，都作出對(duì)自己有利的解釋;如果將期限明確化，約定在“某年某月某日前履行完畢”，則就避免了歧義的產(chǎn)生。
常見(jiàn)問(wèn)題六：買賣合同中如何約定合同款項(xiàng)的支付方式與支付時(shí)間?
在實(shí)務(wù)中，有的買賣合同只是簡(jiǎn)單地約定合同款項(xiàng)的金額，對(duì)于款項(xiàng)的支付時(shí)間和支付方式卻未作出約定。這一漏洞將為支付方無(wú)限期不支付或遲延支付找到借口。另外，相關(guān)款項(xiàng)是用現(xiàn)金支付還是轉(zhuǎn)帳支付，如是轉(zhuǎn)賬支付，是轉(zhuǎn)到哪家銀行何人的賬戶內(nèi)，合同中都應(yīng)作出明確約定，以便產(chǎn)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。
常見(jiàn)問(wèn)題七：買賣合同中如何約定違約責(zé)任?
違約責(zé)任要條款化。很多合同對(duì)違約責(zé)任沒(méi)作約定或約定太過(guò)含糊，不具可操作性。比如有的合同約定“違反合同約定，支付違約金10萬(wàn)元”，這個(gè)約定就太過(guò)籠統(tǒng)，實(shí)務(wù)中很難操作。具體應(yīng)明確，違反合同的哪條約定，應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任，如：質(zhì)量不符、數(shù)量不符、未按時(shí)足額付款、未及時(shí)交貨等等，不同違約情況應(yīng)制定相應(yīng)的違約責(zé)任，另外，違約金的數(shù)額要具體化、數(shù)字化，以便于向違約方主張。
常見(jiàn)問(wèn)題八：買賣合同中如何約定“合同的解除”及“合同的生效”條款。
合同的解除可分為協(xié)議解除或單方解除。協(xié)議解除雙方同意即可。單方解除是一方可行使合同解除權(quán)的行為，這種單方解除的情形雙方當(dāng)事人可以進(jìn)行約定，并明確解除時(shí)的通知義務(wù)及責(zé)任的分擔(dān)。
合同一般可約定雙方簽字(蓋章)時(shí)生效，但也可約定附條件或附時(shí)間生效。在此還應(yīng)注意簽字生效，簽字或蓋章生效，簽字加蓋章生效的區(qū)別。
房屋買賣合同范本
甲方(賣方)：__________ 身份證號(hào)碼：_________ 電話：_______________
乙方(買方)：__________ 身份證號(hào)碼：_________ 電話：_______________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款：
一、甲方自愿將坐落在_________市________區(qū)__________________________樓房出賣給乙方。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣(大寫)_________________________________， 即人民幣(小寫) ______________________。
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣(大寫)_________________________，即人民幣(小寫)_____________。
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣(大寫)____________________________，即人民幣(小寫)_____________。
五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購(gòu)房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時(shí)將剩余款項(xiàng)一并付給乙方 (乙方在付款時(shí)，為確保在以后的房產(chǎn)過(guò)戶順利，將暫時(shí)暫扣購(gòu)房款人民幣(大寫)________________，即人民幣(小寫)____________，待該樓房的房產(chǎn)證順利過(guò)戶給乙方時(shí)，乙方再把此款項(xiàng)付給甲方)。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。甲方保證在該樓過(guò)戶時(shí)積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶的，產(chǎn)生的一切費(fèi)用及法律后果由甲方承擔(dān)。
七、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)在____________________________將該房產(chǎn)交付乙方。屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用，無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
八、經(jīng)雙方確認(rèn)，_____________________________乙方把剩余購(gòu)房款一次性付給甲方時(shí)，甲方屆時(shí)應(yīng)將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購(gòu)樓的售樓合同及購(gòu)樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產(chǎn)時(shí) 甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件。
九、雙方違約責(zé)任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購(gòu)樓房款項(xiàng)。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購(gòu)樓房款項(xiàng)，則甲方不予退還購(gòu)樓房訂金。
十、附加條款：____________________________________________________________________
甲方(賣方)：_____________________ 乙方(買方)：_____________________
簽定日期：________年____月____日 簽定地點(diǎn)：_____________________
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