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2017廣州二手房交易流程「完整版」
二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。那么廣州二手房交易流程有哪些呢，我們一起來(lái)看看!
一，找房
可以通過(guò)中介公司、網(wǎng)絡(luò)或者朋友介紹等方式找房。
二，看房：
1.房屋：(1)看綠化(2)看結(jié)構(gòu)及布局(3)看價(jià)格(4)看日照(5)看通風(fēng)(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積
2.小區(qū)：
(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間
3.歷史：
(1)業(yè)主出售原因;(2)房屋以往經(jīng)歷
三，產(chǎn)權(quán)調(diào)查
確定了房子之后，做房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)查是必不可少的。產(chǎn)權(quán)調(diào)查，也叫查冊(cè)， 就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。
通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到廣州市天河區(qū)珠江新城華就路31號(hào)廣州市房地產(chǎn)交易登記中心查閱。
所需資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)
注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶。
四，交定金，簽協(xié)議
確定了房子產(chǎn)權(quán)后，下一步就是交納定金和簽協(xié)議，口頭協(xié)議無(wú)效哦!交納定金時(shí)，合同雙方應(yīng)做出書(shū)面約定，對(duì)違反主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金做出約定。這有利于糾紛發(fā)生后作為提供區(qū)分責(zé)任的依據(jù)，就不怕業(yè)主過(guò)后反水了!
合同中對(duì)定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。《擔(dān)保法》明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，定金不得超過(guò)主合同總額的20%，如果超過(guò)了主合同標(biāo)的額的20%，則超過(guò)部分應(yīng)視為無(wú)效。并且應(yīng)在二手房定金協(xié)議簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金。
五，簽合同
接下來(lái)，約定了時(shí)間就要簽合同給首付了。二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：
1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。
2.標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。
3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。
4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。
5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。
6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。
7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。
8.附件：說(shuō)明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。
注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán);樓價(jià);定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時(shí)間;辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間;違約方式;違約責(zé)任等。
六，貸款審批
購(gòu)房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購(gòu)房者打款(業(yè)主欠銀行的抵押款)給業(yè)主賬戶。
銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件。
貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
注意事項(xiàng)：利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。
房屋按揭貸款分類：
1.商業(yè)貸款(7-10個(gè)工作日審批)
個(gè)人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房?jī)?chǔ)蓄銀行向購(gòu)買自營(yíng)性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個(gè)人發(fā)放的貸款;借款人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。
商業(yè)貸款資料：
賣方：
(1)身份證(夫妻雙方)
(2)房產(chǎn)證
(3)戶口本(夫妻雙方)
(4)婚姻證明
(5)銀行收款賬號(hào)
買方：
(1)身份證(夫妻雙方)
(2)戶口本(夫妻雙方)
(3)婚姻證明
(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)
(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)
(6)供樓存折或卡
(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明
(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明
商業(yè)貸款費(fèi)用：
按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))
轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單(辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi))
注意事項(xiàng)：樓齡加借款期限不能超過(guò)30年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成;利息較高;選擇性大;流程快。
2.公積金貸款(10~15工作日審批)
個(gè)人公積金貸款是指以住房公積金為來(lái)源，公積金管理中心為本市住房公積金個(gè)人購(gòu)房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購(gòu)買住房的購(gòu)房按揭貸款且借款人購(gòu)買的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。
購(gòu)房者和業(yè)主到銀行分別開(kāi)戶，業(yè)主的用于收款，購(gòu)房者的用于還貸，然后找貸款按揭人辦手續(xù)。上門評(píng)估，15天內(nèi)出同貸書(shū)。
公積金貸款資料：
賣方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號(hào)
買方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)婚姻證明(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表。
公積金貸款費(fèi)用：
按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi))
保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣
注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成(首次購(gòu)買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請(qǐng)8成)公積金個(gè)人最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩個(gè)人以上共同購(gòu)買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過(guò)80萬(wàn)元;公積金貸款流程慢，利息低。
3.組合式貸款(商業(yè)+公積金貸款)(10-15個(gè)工作日審批)
指借款人在購(gòu)房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)了商業(yè)貸款和公積金貸款;在借款人在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時(shí)，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。
組合式貸款資料：
賣方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)房產(chǎn)證(3)戶口本(夫妻雙方)(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號(hào)
買方：
(1)身份證(夫妻雙方)(2)戶口本(夫妻雙方)(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)(4)婚姻證明(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表
組合貸款貸款費(fèi)用：
按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))
保險(xiǎn)費(fèi)：個(gè)人公積金貸款的保險(xiǎn)計(jì)算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬(wàn)保險(xiǎn)費(fèi)2000;提前還款可以申請(qǐng)退部分。
注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年;貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成;公積金貸款流程慢，利息低。
七，過(guò)戶
(1) 涂銷和遞件
涂銷和遞件最好同時(shí)申請(qǐng)，可節(jié)約時(shí)間。涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證，打印網(wǎng)簽合同(需提前網(wǎng)上預(yù)簽約)后當(dāng)天涂銷和遞件，出稅單。
遞件需要準(zhǔn)備的材料：
賣方：
1、身份證(夫妻雙方);2、房產(chǎn)證;3、戶口本;4、婚姻證明;5、有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等)
買方：
1、身份證(夫妻雙方);2、戶口本(夫妻雙方)3、婚姻證明;4、小孩的戶口簿;5、未成年小孩的出生證明;6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明7、網(wǎng)簽合同(當(dāng)場(chǎng)打印)
注意事項(xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
(2)完稅過(guò)戶
遞件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過(guò)戶。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，出購(gòu)房發(fā)票，出回執(zhí)(上面會(huì)寫(xiě)明出新證日期)
房管局繳交稅種及費(fèi)用：
1.契稅：
a)管局報(bào)批價(jià)x1% 首次購(gòu)房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明);
b)管局報(bào)批價(jià)x1.5% 首次購(gòu)房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明);
c)管局報(bào)批價(jià)x3% 二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積144平方以上;
2.個(gè)人所得稅：
管局報(bào)批價(jià)x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征;
3.營(yíng)業(yè)稅：
管局報(bào)批價(jià)x5.6% 房產(chǎn)證滿2年免征;
4.土地交易服務(wù)費(fèi)：
交易雙方各300元/宗 ;
5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：
50元(每增加1人加10元，買家為單位的80元);
經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購(gòu)房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個(gè)印花稅的章、核對(duì)身份證信息后，就把新房產(chǎn)證拿到手了。
出新政費(fèi)用：5元印花稅
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