2016房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考前練習(xí)（附答案）

　　1.下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是(　 )。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　2.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是(　 )和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。

　　A.指數(shù)平滑分析

　　B.趨勢(shì)擬合分析

　　C.時(shí)間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　3.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的(　 )。

　　A.開工日期

　　B.取得估價(jià)對(duì)象的日期

　　C.取得待開發(fā)土地的日期

　　D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　4.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為(　 )萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　5.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　6.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�求得，這些修正實(shí)際上為(　 )。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.區(qū)域因素調(diào)整

　　7.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)(　 )。

　　A.估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)對(duì)象

　　D.估價(jià)程序

　　8.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　 )萬(wàn)元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　9.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指(　 )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

　　B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

　　10.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為(　 )。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為(　 )。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括(　 )。

　　A.征地管理費(fèi)

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　D.耕地開墾費(fèi)

　　13.建筑物的(　 )等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　A.體量

　　B.結(jié)構(gòu)

　　C.設(shè)施

　　D.層高

　　14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報(bào)酬率為(　 )與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報(bào)

　　D.收益

　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于(　 )元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是(　 )。

　　A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　 )年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于(　 )。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟(jì)折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為(　 )。

　　A.土地取得成本+開發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　答案：1.C　2.C　3.B　4.C　5.C　6.C　7.A　8.B　9.B　10.A 11.C　12.C　13.A　14.A　15.C　16.D　17.D　18.A　19.C　20.D

　　1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)(　 )稱呼。

　　A.概括性

　　B.描述性

　　C.理論性

　　D.準(zhǔn)確性

　　2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型的是(　 )。

　　A.出租的房地產(chǎn)

　　B.自用的房地產(chǎn)

　　C.餐飲的房地產(chǎn)

　　D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以(　 )為前提來進(jìn)行工作。

　　A.公正

　　B.公平

　　C.公開

　　D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益

　　4.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于(　 )方面的制約。

　　A.建筑技術(shù)

　　B.土地權(quán)利設(shè)置

　　C.相鄰關(guān)系

　　D.土地使用管制

　　5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是(　 )。

　　A.自物權(quán)

　　B.劃拔土地使用權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.租賃權(quán)

　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(　 )萬(wàn)元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為(　 )元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是(　 )。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.環(huán)境

　　9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是(　 )。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為(　 )。

　　A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量

　　B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　D.存量+新增竣工量-拆毀量

　　11.下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是(　 )。

　　A.市場(chǎng)需求容量調(diào)查

　　B.消費(fèi)者行為調(diào)查

　　C.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

　　D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

　　12.某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為450m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是(　 )萬(wàn)m2.

　　A.450

　　B.475

　　C.490

　　D.500

　　13.從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是(　 )。

　　A.確定調(diào)查方式

　　B.設(shè)計(jì)問卷

　　C.收集信息

　　D.定義市場(chǎng)區(qū)域

　　14.下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是(　 )。

　　A.吸納率分析

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析

　　C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

　　D.投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析

　　15.某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是(　 )萬(wàn)元。

　　A.28.62

　　B.29.16

　　C.41.56

　　D.48.24

　　16.估價(jià)所需資料主要包括如下(　 )。

　　A.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

　　B.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

　　C.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

　　D.相關(guān)實(shí)例資料，即類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料

　　E.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有典型影響的資料

　　17.搜集估價(jià)所需資料的渠道主要有(　 )。

　　A.詢問有關(guān)知情人士

　　B.查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)

　　C.估價(jià)師在實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象時(shí)獲取

　　D.要求委托人提供

　　E.自有自估的資料

　　18.下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，正確的有(　 )。

　　A.對(duì)于面積小.價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘

　　B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄

　　C.實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名

　　D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期

　　E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料進(jìn)行核實(shí)

　　19.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由(　 )綜合決定的。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

　　B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

　　C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

　　20.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說法中，不正確的有(　 )。

　　A.估價(jià)報(bào)告是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告

　　B.估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人員提供給委托人的“產(chǎn)品”

　　C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要

　　D.估價(jià)報(bào)告應(yīng)對(duì)難以確定的事項(xiàng)予以說明，但不得描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響

　　E.估價(jià)報(bào)告是全面.公正.客觀.準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件

　　答案：1.A 2.C 3.D 4.D 5.B 6.D 7.C 8.C 9.D 10.A 11.C　12.

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