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物業(yè)管理服務采購審價研究
物業(yè)管理服務價格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務而向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的費用。物業(yè)管理服務采購審價，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務，而對物業(yè)管理服務價格進行的成本和利潤審查，并核準價格的行為。
一、物業(yè)管理服務價格的特點
物業(yè)管理服務價格除了具備一般商品價格的特征外，還具有以下特點：一是物業(yè)管理服務價格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類勞動之后的價值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務價格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無形產(chǎn)品，即服務。三是物業(yè)管理服務價值形成過程不同于一般商品價值形成過程。一般商品的價值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)進行的，而物業(yè)管理服務的價值形成，生產(chǎn)和消費幾乎同時進行。四是物業(yè)管理服務價格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務在不同地區(qū)或服務對象上表現(xiàn)差別較大，因而其價格也靈活多樣。
二、物業(yè)管理服務采購審價依據(jù)
物業(yè)管理服務采購審價，主要依據(jù)應是物業(yè)管理服務的價值和使用價值。物業(yè)管理服務凝結著物業(yè)管理人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業(yè)管理服務的質(zhì)量高低，或使用價值大小，由物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務而得到滿足的程度來判別。物業(yè)管理服務采購審價的重點，一是審查其價格構成，二是審查其定價方法。
三、物業(yè)管理服務價格構成的審查
物業(yè)管理服務價格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動車存車費、非機動車存車費、綠化費、化糞池清淘費、房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費等項目，具體內(nèi)容根據(jù)業(yè)主要求而不同。當物業(yè)的產(chǎn)權與使用權分離時，這些收費項目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權人支付;產(chǎn)權與使用權統(tǒng)一時，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費屬于維修基金，內(nèi)容較為復雜，一般應與物業(yè)管理公司事先簽訂服務合同，并在合同中明確約定。
四、物業(yè)管理服務定價方法的審查
物業(yè)管理服務定價方法，一是采用成本導向定價，即物業(yè)管理服務價格由成本加上按成本利潤率計算的合理利潤構成。二是競爭導向定價，即以競爭者的價格水平作為物業(yè)管理公司定價的參照或依據(jù)，適用于已實現(xiàn)服務標準化的行業(yè)。三是需求導向定價，即以業(yè)主對物業(yè)管理服務價值的認知程度和需求強度為依據(jù)來確定價格，服務的非貨幣因素對消費者的服務價值認知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對服務價格的調(diào)整難免出現(xiàn)偏差，從而導致服務的價格水平相對于業(yè)主的服務價值認知程度失衡，不是過高就是偏低。對于競爭導向定價和需求導向定價的物業(yè)管理服務采購價格的審查，應結合具體采購方式，分招標采購、競爭性談判、詢價采購等方式，分別采用比價等方法進行審價。對于成本導向定價的物業(yè)管理服務采購價格的審查，則應對物業(yè)管理服務的成本和利潤進行分析和計算。
1、物業(yè)管理服務成本
一是材料費，指提供物業(yè)管理服務時消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費，指提供物業(yè)管理服務的人員勞動報酬，包括工資、獎金 、津貼等，不包括福利費用。三是設備使用費，指提供物業(yè)管理服務時所使用設備的折舊和器具的攤銷。不包括設備器具的購置費，因為這些設備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務、提供服務的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價時應注意，管理費用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運轉(zhuǎn)的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業(yè)務招待費、提供物業(yè)管理服務人員的福利費等，以及物業(yè)管理公司的銷售費用如廣告費等，均為物業(yè)管理公司開展經(jīng)營業(yè)務的期間費用，應由物業(yè)管理公司從經(jīng)營利潤中支付，而非經(jīng)營成本，即這些費用不應作為物業(yè)管理服務的價格組成部分。
2、物業(yè)管理服務利潤
物業(yè)管理服務的利潤，屬于物業(yè)管理服務單位的正常經(jīng)營利潤，作為物業(yè)管理服務價格的組成部分，是正當合理的，但其目標利潤應以社會平均成本利潤率為標準確定。審價時應注意對超過社會平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。
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