地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告范文
隨著個(gè)人素質(zhì)的提升，報(bào)告十分的重要，寫(xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。一聽(tīng)到寫(xiě)報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編收集整理的地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告1
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長(zhǎng)12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長(zhǎng)11.3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至2020年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1-5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動(dòng)資金。
3、擔(dān)保行業(yè)狀況
市現(xiàn)有工商注冊(cè)備案在冊(cè)擔(dān)保公司20多家，如：恒實(shí)擔(dān)保、誠(chéng)信擔(dān)保、信合擔(dān)保、恒順擔(dān)保等，此20多家擔(dān)保公司現(xiàn)擔(dān)保對(duì)象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)性貸款進(jìn)行扶持，截止20xx年5月的擔(dān)保額余額為億元，在寧德地區(qū)該司所經(jīng)營(yíng)的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對(duì)其抵押物抵押擔(dān)保的擔(dān)保模式為閩東地區(qū)首家擔(dān)保公司，在我市現(xiàn)有的擔(dān)保背景條件下該司以“謹(jǐn)慎操作、嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)、確保目標(biāo)、有序擴(kuò)展”為方針，以“積極探索、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”為準(zhǔn)則，擔(dān)保業(yè)務(wù)嚴(yán)格遵循公司《章程》和《實(shí)施細(xì)則》，形成“大小并舉、助強(qiáng)扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔(dān)保運(yùn)行機(jī)制。是專(zhuān)業(yè)從事個(gè)人融資信用擔(dān)保、抵押加成個(gè)人貸款、企業(yè)融資信用擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投資擔(dān)保及金融中介服務(wù)的智力型現(xiàn)代化企業(yè)。
四、該司前景
信泰擔(dān)保有限公司注冊(cè)資本10068萬(wàn)元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規(guī)劃草案相吻合，加快城市規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點(diǎn)快速發(fā)展業(yè)務(wù)：
�。�1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時(shí)間期限已久，隨著近幾年房?jī)r(jià)的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶(hù)合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場(chǎng)最大化；
�。�2）、現(xiàn)有市企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國(guó)工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉(zhuǎn)移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個(gè)體工商戶(hù)提供有效的流動(dòng)資金；
�。�3）、隨著城市的有效規(guī)劃，城市建設(shè)的加快發(fā)展，開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間大。
五、公司優(yōu)勢(shì)
�。�1）、專(zhuān)業(yè)把控風(fēng)險(xiǎn)--公司股東來(lái)自電機(jī)、貿(mào)易、蓄電池等相關(guān)行業(yè)，出資人不依賴(lài)公司融資，能更客觀把握公司對(duì)外擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；
�。�2）、專(zhuān)業(yè)人員--公司主要管理人員具有銀行及擔(dān)保公司多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)；
�。�3）、專(zhuān)業(yè)服務(wù)—公司提供房產(chǎn)抵押加成及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款服務(wù)，目標(biāo)客戶(hù)明確。
六、合作效益及風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)分析：在貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方面，信泰擔(dān)保有限公司可以通過(guò)優(yōu)化貸中管理流程，形成對(duì)于小額貸后管理的個(gè)性化服務(wù)，分擔(dān)銀行的管理成本，免去中行后顧之憂(yōu)。
其次，事后風(fēng)險(xiǎn)釋放方面，信泰擔(dān)保有限公司的優(yōu)勢(shì)更是無(wú)可替代的，中行直貸的項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，處置抵押物往往周期長(zhǎng)，訴訟成本高，變現(xiàn)性不佳。信泰擔(dān)保有限公司的現(xiàn)金代償，大大解決了中行處置難的問(wèn)題，使得不良貸款及時(shí)得到消除，之后更加靈活的處理手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解。
合作優(yōu)勢(shì)：信泰擔(dān)保有限公司的時(shí)效性快。有時(shí)候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時(shí)間浪費(fèi)；而信泰擔(dān)保有限公司的恰恰表現(xiàn)出靈活多變的為不同企業(yè)設(shè)計(jì)專(zhuān)用的融資方案模式，大大節(jié)省了企業(yè)主的時(shí)間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。
另外，信泰擔(dān)保有限公司在抵押基礎(chǔ)上的授信，額度大大超過(guò)抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔(dān)保有限公司在貸后管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)化解方面的規(guī)范和高效運(yùn)營(yíng)，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。
擔(dān)保公司與銀行合作是長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)，發(fā)達(dá)的民營(yíng)企業(yè)、正規(guī)金融機(jī)構(gòu)與民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間存在的相互促進(jìn)的關(guān)系，促使金融機(jī)構(gòu)與投資擔(dān)保公司加大合作，那么金融機(jī)構(gòu)在為小企業(yè)提供貸款時(shí)存在的問(wèn)題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽(yáng)光化的征途，更重要的是，中小企業(yè)融資難的問(wèn)題能得到有效緩解，形成正規(guī)金融機(jī)構(gòu)、投資擔(dān)保公司、中小企業(yè)三方共贏的良好局面，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力。
地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告2
天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤(pán)踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。
代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心，黃埔大道沿線(xiàn)的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車(chē)陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤(pán)集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著“天河”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開(kāi)花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿(mǎn)目，滿(mǎn)街滿(mǎn)享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿(mǎn)位，首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬(wàn)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度。科技街的鋪位由于所處位置欠佳，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6.43萬(wàn)㎡，成交量8.5萬(wàn)㎡；2002年批出7.06萬(wàn)㎡，成交8.64萬(wàn)㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。
天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以9.91萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬(wàn)㎡少約3萬(wàn)㎡，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬(wàn)㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)，從99年的成交面積67925萬(wàn)平方米到2003年的99044萬(wàn)平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價(jià)格特征
天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。
縱觀天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到2003年價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在2003年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對(duì)比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經(jīng)營(yíng)特色
天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的.消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為重心，周邊配備的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專(zhuān)營(yíng)家居、裝飾材料的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂?shù)膇t、數(shù)碼、科技型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書(shū)市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。
天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類(lèi)別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專(zhuān)場(chǎng)、美食、娛樂(lè)等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣(mài)場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專(zhuān)賣(mài)道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚(yú)、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫(xiě)字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二：鉗制著廣州新中軸線(xiàn)的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬(wàn)佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題，承租者是“金鉆潮庭”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購(gòu)書(shū)中心”為經(jīng)營(yíng)主題。這類(lèi)群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶(hù)分類(lèi)十分明確，避免了相互的競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。
地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告3
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
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