對土地承包經(jīng)營權抵押的調研分析調研報告
名詞解釋：農村土地承包經(jīng)營權抵押貸款是指以依法取得的土地承包經(jīng)營權附帶地上種養(yǎng)物作為抵押而發(fā)放的貸款。
__省__縣擁有“中國紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號。20__年開春，__縣__鎮(zhèn)農民__承包土地準備種植紅豆杉，但資金問題成了他的“攔路虎”，當他獲知農信社可辦理農村土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務后，當即以承包180畝土地作為抵押向農信社提出了借款申請，當?shù)剞r信社經(jīng)調查核實后，及時給他發(fā)放了40萬元貸款，成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他，感慨地說：“農信社對農民想得真周到，使農民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產(chǎn)，及時還款�！彼麑τ觅J款種起來的紅豆杉苗管護良好，現(xiàn)在長勢非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預計可獲利54萬元。
農村土地承包經(jīng)營權也能抵押辦理貸款？這個新生事物在當?shù)夭簧俎r民引起震動和反響，甚至有些人士稱之為推動“第三次土地革命”的助推器，但這只不過是__省三明市農信社開辦農村土地承包經(jīng)營權抵押業(yè)務的一個縮影。自20__年初試行以來，經(jīng)過實踐證明，該項業(yè)務較好適應了農村土地規(guī)模經(jīng)營的需求，有效滿足了當前農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實際，具有較高的實踐價值和廣闊的推廣空間。
新的農村經(jīng)濟催生新的“土地革命”
農民流轉土地的愿望強烈�，F(xiàn)在，隨著農村城鎮(zhèn)化進程的'加快和進城務工農民的增多，不少農民對土地的依賴度明顯減弱，農村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象，很多農民都產(chǎn)生了流轉土地的愿望。以轄內__縣為例，近幾年來，勞動力轉向非農業(yè)累計達2.5萬人，占農村總勞動力的50%以上，其中出國勞務經(jīng)商人員約九千多人。農村土地流轉加快趨勢明顯，據(jù)統(tǒng)計，20__年，全縣就有3196戶農民進行了土地流轉，占全縣農戶總數(shù)的15%，土地流轉面積達2.26萬畝，占全縣耕地總面積的 13.96%。
農村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的資金需求強烈。隨著農業(yè)部《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》的出臺，農民將通過依法方式取得農村土地經(jīng)營權，并可以對土地進行規(guī)�；_發(fā)，形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。加上近年來國家出臺了系列強農惠農政策，持續(xù)加大對“三農”投入與對農民財政補貼力度，農民從事農業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高，對土地資金的需求更加強烈。以轄內__縣為例，規(guī)模集中流轉的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地，基地建設每年對資金需求達5000萬元以上。
農村土地承包經(jīng)營權抵押應運而生。20__年初，為能進一步促進農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進農民增收和扭轉土地拋荒現(xiàn)象，滿足農戶規(guī)模化經(jīng)營的資金需求，三明市農信社順勢探索開展農村土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務。轄內__縣聯(lián)社出臺了《__縣農村土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點辦法》，率先開展了農村土地承包經(jīng)營權抵押業(yè)務試點，有效地解決了農村融資擔保難的問題。至20__年7月末，全市農信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬元，貸款余額138.48萬元。
建立起適應農村經(jīng)濟發(fā)展的運作模式
確貸款對象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農戶且持有符合以下條件的農村土地經(jīng)營權，方可申請此類貸款：具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、茶園、養(yǎng)殖場、農業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農村土地經(jīng)營權；土地經(jīng)營權合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料（如農村土地承包經(jīng)營權證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營或租賃合同）；土地經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；經(jīng)營土地沒有改變農業(yè)用途。
抵押價值評估與登記。在農村土地經(jīng)營權價值評估中介機構成立前，由貸款人對土地經(jīng)營權抵押價值進行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+土地上種養(yǎng)物價值。農村土地經(jīng)營權價值評估中介機構成立后，由該中介機構對土地經(jīng)營權抵押價值進行評估。辦理抵押登記時，若土地經(jīng)營權屬當?shù)卮逦瘯模?jīng)村民代表表決同意后，由村委會出具同意抵押書面意見，若土地經(jīng)營權屬農戶個人的，由農戶在村委會同意抵押書面意見書上簽字確認。而后憑抵押登記申請書、雙方簽訂的抵押合同和相關材料向縣農業(yè)局申請辦理抵押登記，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案。
風險防范措施。把好貸款用途關，借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；同時，合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營權抵押評估價值的70%，貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持�？h級政府出臺《關于農村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行規(guī)范，成立農村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉。
扎扎實實的成效讓農民得到“真金白銀”
適應了農民以土地進行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟發(fā)展，農村經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化，農村勞動力人口轉移，大量農民從事非農產(chǎn)業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農民希望將土地承包經(jīng)營權視作一種生產(chǎn)要素以進入市場進行融資，從而轉化為生產(chǎn)資金，以滿足不斷增長的農業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20__年開展試點來，__聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式累放此項貸款308.38萬元，為當?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農戶及時提供了資金支持。
切實有效保護了農村土地。近幾年來，農村勞動力人口大量轉移，甚至一些農戶舉家搬入城市，出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象。現(xiàn)在，許多農村將大量土地集中起來對外承包。由于農村土地規(guī)模承包后，生產(chǎn)成本投入大，承包戶資金缺口較大，對融資要求迫切，通過開展土地承包經(jīng)營權抵押貸款，可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn)，從而方便土地集中使用，也有效保護了土地。自20__年開展此項業(yè)務試點來，轄內__聯(lián)社涉及流轉土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復耕。
提高土地流轉和使用效率。通過土地規(guī)模流轉后，
土地集約和規(guī)模開發(fā)，農業(yè)基礎設施建設可進一步加強，更好促進科技成果轉化運用，提高農產(chǎn)品附加值，促進生產(chǎn)要素更加合理配置，使土地變成高標準、高科技含量的農場，有效提高土地產(chǎn)出率和農產(chǎn)品的商品率。同時有利于增加對土地的投入，使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農村土地承包經(jīng)營權抵押貸款新業(yè)務，為當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時注入資金支持，促進經(jīng)營戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉市場進一步活躍，使當?shù)剞r村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉良性循環(huán)的軌道。如在__縣農信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝，藥材3萬畝，林竹7萬畝，煙草2.75 萬畝，木薯0.8萬畝的農業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場狹窄等仍不容忽視
價值評估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營權價值評估機構和專業(yè)資質評估人員，缺乏一個相對獨立的評估價值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，評估程序不符常規(guī)。
缺乏土地流轉要素市場。從目前貸款試點情況看，縣政府雖制定了農村土地經(jīng)營權抵押貸款管理辦法，但尚無成立土地流轉要素市場，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，將使農信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營權難以變現(xiàn)，一定程度上影響了此項業(yè)務的推廣步伐。
貸款風險難以掌控。因農業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè)，抵御自然災害或市場風險的能力較弱，存在不可預知的風險。若承包經(jīng)營戶遇到自然災害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，進而影響土地流轉價值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營權抵押運行機制
規(guī)范農村土地經(jīng)營權價值評估。建議政府出臺專門針對農村土地經(jīng)營權價值評估的管理辦法，引入相對獨立的第三方對農村土地經(jīng)營權抵押價值進行評估。同時，建立科學的農地資產(chǎn)評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉要素市場。建議當?shù)卣袑嵚男泻靡韵侣氊煟赫嬲鋵嵽r村土地承包經(jīng)營權證的發(fā)放及變更工作；按照農業(yè)部制訂《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》規(guī)定，積極引導流轉雙方簽訂書面合同，作為流轉的唯一權屬證明資料，為此項信貸業(yè)務的開展奠定良好基礎；出臺有關土地經(jīng)營權流轉及抵押處置的有關規(guī)定，建立土地經(jīng)營權產(chǎn)生爭議的仲裁機制，消除金融機構的法律風險顧慮。
及時建立風險防范機制。加快成立農業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農業(yè)保險，降低土地經(jīng)營權抵押貸款的信貸風險。農業(yè)信貸擔保機構在組建形式上，可采取由政府出資成立“農業(yè)擔�；稹�，同時業(yè)主交納一定數(shù)量的風險保證金，委托中小企業(yè)信用擔保機構管理并開展農業(yè)擔保業(yè)務。同時要鼓勵和支持保險公司開辦農業(yè)保險業(yè)務，由于農業(yè)保險收費低、風險大，政府應當對農業(yè)保險的虧損進行適當?shù)难a償；農信社積極探索多種擔保方式，對額度較大的此類貸款，推行“農村土地經(jīng)營權抵押+公司擔保”、“農村土地經(jīng)營權抵押+基金擔�！焙汀稗r村土地經(jīng)營權抵押+經(jīng)營戶擔�！钡确绞剑M一步防范信貸風險。
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