房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

很多創(chuàng)業(yè)的朋友沒有創(chuàng)業(yè)本錢，就想拿自己的房子去貸款。在這個(gè)過程中需要注意些什么呢？當(dāng)前，由于信用貸款、保證貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，機(jī)器設(shè)備抵押貸款抵押物又難以處置變現(xiàn)，因此，近年來銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì)，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，如果不注意辦理中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成貸款損失。

    一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

    （一）租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)

    1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

    2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

    3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。

    （二）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

    1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

    2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

    3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

    （三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

    1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋�，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押 貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

    2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用

    （四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

    出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌�、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

    （五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

    1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

    2、稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

    （六）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

    根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果銀行沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

    （七）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

    目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

    （八）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

    《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權(quán)處置抵押物。

    二、防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

    （一）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

    銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對(duì)已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn) “先租后抵”問題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行 可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

    （二）認(rèn)真辦理抵押登記

    銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。

    （三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

    銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

    （四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

    銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。

    （五）對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理

    由于在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利于銀行，因此，銀行應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款數(shù)量；對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款，銀行應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在本行，往來款項(xiàng)要通過本行辦理，隨時(shí)監(jiān)督借款人資金使用情況。

    （六）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

    銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

    （七）銀行應(yīng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師

    為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，銀行應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然銀行無權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)作出評(píng)估報(bào)告后，銀行內(nèi)部的評(píng)估師應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價(jià)，根據(jù)自己的評(píng)估價(jià)格，按照一定的比例確定實(shí)際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。

    （八）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

    銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款；如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛解決后，根據(jù)實(shí)際情況確定是否辦理。

    （九）重視借款人第一還款來源

    銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

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