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房地產融資渠道分析
有關融資渠道，大家知道的有哪些？下文是小編整理的有關房地產融資渠道分析資訊，歡迎大家閱讀與了解。
房地產融資渠道分析
一、銀行貸款
房地產貸款是指與房產或地產的開發(fā)、經營、消費活動等有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發(fā)資金來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業(yè)的風險完全集中到銀行身上，因此，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，預示著房地產開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業(yè)難以繼續(xù)依賴銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少。在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。因為一個市場的建立，不僅需要相關的制度法規(guī)出臺，更需要整個市場的條件和環(huán)境。
二、上市融資
理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。但是，房地產企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現周期性的大進大出狀況，難以達到上市要求。有數據顯示，2002年以來全國有20多家地產公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼成功參股或控股上市公司。另據統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業(yè)實現了在證券市場上市融資。據悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產企業(yè)上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下，以內地發(fā)展為主要目標的房地產企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。
三、房地產債券融資
我國房地產企業(yè)發(fā)行債券并不多見，房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1.5億元。同年9月，北京華遠房地產發(fā)行了2900萬元、利率為10.1%、限期為3.5年的債券，這屬于資產負債表內的房地產企業(yè)債券。由于后來接連出現企業(yè)債券到期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產債券。1998年以來，有4家房地產企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團股份有限公司為翠�；▓@項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”;北京首都創(chuàng)業(yè)集團發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設;北京市房地產開發(fā)經營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設債券”;北京市華遠房地產股份有限公司發(fā)行的“華遠債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產債券的企業(yè)也屈指可數，因為發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內房地產企業(yè)大都不采用這種融資方式。2004年，伴隨《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質性改變，因此房地產開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。
四、夾層融資
“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式�！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產品很多，一部分可以轉讓成股份，一部分可以轉讓成債券;在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產業(yè)�！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的;第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式;第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還;第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產金融創(chuàng)新空間很大，可在債權、股權、收益權方面進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35%、同時具備二級以上開發(fā)資質的政策，開發(fā)商可根據自身的偏好選擇投資。而對于房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產信托發(fā)展的主要方向之一。
五、房地產信托
在銀行信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。自2001年我國信托投資的“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列地產信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產開發(fā)商把融資的目光轉向房地產信托產品。房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物，它為房地產業(yè)的發(fā)展提供了最大的資金和手段。房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發(fā)商提供資金，或者階段性地購買房地產企業(yè)，然后再以賣出的方式融人資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產業(yè)基金等相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內房地產信托市場繼續(xù)呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態(tài)勢。據市場不完全統(tǒng)計，截至2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對額大幅增加了35.1億元，分別較上年同期增長11%和28.73%。隨著信托計劃“200份”的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)道路的轉折之年。雖然目前房地產信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。
六、海外地產基金
目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產;二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。我國房地產業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產基金，摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產建設項目，有些則獨立開發(fā)房地產項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產網絡集團簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產新的力量。當然，要使海外基金成為房地產企業(yè)的一大資金來源，還需要相關政策、法律的完善，需要國內企業(yè)運作的日益規(guī)范化以及房地產市場的日益透明化。
七、房地產信托投資基金
房地產投資信托基金(RealEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產或者為房地產進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構，這種購買相應地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產投資基金對房地產企業(yè)的投資屬于股權投資，不會給企業(yè)增加債務負擔，同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業(yè)的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經營權。REITs是房地產信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年11月，在全國商業(yè)地產情況調查組向國務院遞交的調查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內REITs正從激烈探討悄悄地向實質性嘗試邁進。對國內的地產商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應制度不健全，在國內操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內的房地產公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產領域最為熱門的話題。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產市場的一些運作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。
八、其他方式
1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管。據估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產業(yè)的資金已經超過了千億元規(guī)模。在當前房地產開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產開發(fā)商和股東籌集難題。當然，私募房地產信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不強，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不強的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。
2、典當融資。房地產典當作為一種替補融資手段目前已進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當等不動產項目的解禁，房屋正在成為典當行最大標的業(yè)務。2006年上海、天津等經濟發(fā)達城市所在地的房地產主管部門率先出臺了典當行開展房地產抵押業(yè)務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃人典當行可涉足的領域。這為各地規(guī)范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的期望。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產企業(yè)短期資金困難的一種融資方式。
3、合作開發(fā)。在“8.31大限”使土地實現完全市場化而公開供給之際，土地供應量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨特的合作開發(fā)融資方式。
企業(yè)融資渠道都有哪些
股權轉讓融資
股權轉讓融資是指中小企業(yè)通過轉讓公司部分股權而獲得資金，從而滿足企業(yè)的資金需求。中小企業(yè)進行股權出讓融資，實際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過程。因此，股權出讓對對象的選擇必須十分慎重而周密，否則搞不好，企業(yè)會失去控制權而處于被動局面，建議中小企業(yè)在進行股權轉讓之前，先咨詢公司法專業(yè)人士，并謹慎行事。
提供擔保融資
提供擔保融資的優(yōu)勢主要在于可以把握市場先機，減少企業(yè)資金占壓，改善現金流量。這種貿易融資適用于已在銀行開立信用證，進口貨物已到港口，但單據未到，急于辦理提貨的中小企業(yè)。進行提貨擔保融資企業(yè)一定要注意，一旦辦理了擔保提貨手續(xù)，無論收到的單據有無不符點，企業(yè)均不能提出拒付和拒絕承兌。
國際市場開拓資金
這部分資金主要來源于中央外貿發(fā)展基金。中小企業(yè)如果想通過這個渠道融資，要注意，市場開拓資金主要支持的內容是：境外展覽會、質量管理體系、環(huán)境管理體系、軟件出口企業(yè)和各類產品認證、國際市場宣傳推介、開拓新興市場、培訓與研討會、境外投標等，對面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國際市場的拓展活動，優(yōu)先支持。
融資租賃
融資租賃是指出租方根據承租方(中小企業(yè))對供貨商、租賃物的選擇，向供貨商購買租賃物，提供給承租方使用，承租方在契約或者合同規(guī)定的期限內分期支付租金的融資方式。想要獲得融資租賃，企業(yè)本身的項目條件非常重要，因為融資租賃側重于考察項目未來的現金流量，因此，融資租賃的成功，主要關心租賃項目自身的效益，而不是企業(yè)的綜合效益。除此之外，企業(yè)的信用也很重要，和銀行放貸一樣，良好的信用是下一次借貸的基礎。
銀行承兌匯票融資
融資雙方為了達成交易，可向銀行申請簽發(fā)銀行承兌匯票，銀行經審核同意后，正式受理銀行承兌契約，承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣，經銀行承兌的匯票就稱為銀行承兌匯票，銀行承兌匯票具體說是銀行替買方擔保，賣方不必擔心收不到貨款，因為到期買方的擔保銀行一定會支付貨款。如今很多傳統(tǒng)做票企業(yè)已經轉型做互聯(lián)網金融。
不動產抵押融資不動產抵押融資是目前市場上運用最多的融資方式。在進行不動產抵押融資上，企業(yè)一定要關注中國關于不動產抵押的法律規(guī)定，如《擔保法》、《城市房地產管理法》等，避免上當受騙。
房地產融資方案
一、房地產項目融資操作流程如下：
準備融資資料、融資計劃書——根據情況尋找相應的資金渠道——遞交資料申請——機構受理調查——項目評估——雙方面談核實、協(xié)商方案——補充資料——核查審批——辦理手續(xù)（簽署合同、辦理抵押）——資金接收——按時歸還本息——還清解押
二、房地產項目融資方式及所需資料清單，方式多種，大致有：
1、房地產開發(fā)類貸款——
是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。
借款主體是經房地產開發(fā)行業(yè)主管部門批準設立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產開發(fā)企業(yè)。
2、在建工程融資
在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行擔保的行為。
在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業(yè)的融資需求，現廣泛地被銀行所采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得紅本房產證的房地產抵押，在建工程抵押的法律關系較為復雜，不確定因素較多，隱含較多的風險，將來甚至出現重復抵押，如操作不當，很可能出現法律風險，造成信貸資產損失。所以操作在建工程的調查、審核比較嚴謹，愿意操作的資金方也比較少。
3、網簽
這種方式適合已經有預售證的房地產項目，很多房地產商在獲得預售證后，銷售情況因各種因素影響而不理想，但又急需資金周轉而想到的辦法。由于網簽受到國家政策規(guī)定僅45天，所以只能適用于短期周轉。風險大，資金方會詳細調查房地產項目方的情況；同時較少資金方愿意冒險。
網簽的程序為：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款———由房地產開發(fā)企業(yè)通過網上簽約系統(tǒng)，打印經雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。每一宗交易的網上操作程序應在24小時內完成。
網簽所需資料與在建工程差不多，要提供預售證資料。
4、房地產紅本抵押
房產紅本抵押較穩(wěn)妥，土地抵押風險大，所以資金方一般接受房產的紅本抵押。
5、二次抵押
資料同房產證紅本抵押，二次抵押涉及物業(yè)余額價值，較適用于小額的融資。
其他形式：有限合伙、股權債權、眾籌、P2P……
房地產項目融資的操作方有：各大銀行、銀行的投行、信托公司、基金公司、擔保公司、典當行、小額貸款公司、民間資金方等。
房地產融資分析
（一）融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。
�。ǘ┵Y金來源選擇
在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
（三）資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地產置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。
�。ㄋ模﹤鶆召Y金籌措
債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
1.信貸融資
任何房地產開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。
2.債券融資
企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務憑證。
�。ㄎ澹╊A售或預租
由于房地產開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。
�。┤谫Y方案分析
在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。
1.資金來源可靠性分析
主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。
2.融資結構分析
主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。
3.融資成本分析
融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。
4.融資風險分析
融資方案的實施經常受到各種風險的影響。
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