房地產項目融資

　　房地產項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。

　　房地產項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。

　　房地產的融資方式有以下幾種：

　　(1)注冊資本金，房地產企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產企業(yè)注入資金。

　　(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。

　　(3)發(fā)行債券，根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。

　　(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產公司都無法達到此要求。

　　(5)海外資金，國內企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　(6)房地產投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。

　　(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹?shù)内H回規(guī)定。

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