對房地產(chǎn)會計問題與改進(jìn)對策研究論文

　　投資性房地產(chǎn)及界定

　　投資性房地產(chǎn)為規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)的行為,我國財政部在2006年2月發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》,對投資性房地產(chǎn)的概念做了明確的界定。投資性房地產(chǎn)就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面的內(nèi)容。由于我國的土地所有權(quán)的擁有者是國家和集體,因此,企業(yè)所擁有的只是土地的使用權(quán)。因此,在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)主要包括“土地使用權(quán)”以及建設(shè)在這些擁有土地使用權(quán)土地上的建筑物,其內(nèi)容主要包括:已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的土地使用權(quán),其出租是指經(jīng)營性的租賃,而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產(chǎn)過程中,企業(yè)常常持有大量的閑置土地,以便在土地增值后轉(zhuǎn)讓獲取利潤。但是,由于企業(yè)只擁有土地的使用權(quán),如果土地在一定時間內(nèi)不進(jìn)行開發(fā),那么國家就要收回該公司對于該閑置土地的使用權(quán)。已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的建筑物。(二)投資性房地產(chǎn)的界定在投資性房地產(chǎn)界定的過程中,首先必須嚴(yán)格依據(jù)《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念,其次要對和該項房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)利益是不是已經(jīng)流入到企業(yè)中,第三要看該項房地產(chǎn)的成本是不是能夠進(jìn)行可靠的計量。

　　投資性房地產(chǎn)的會計核算問題

　　在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問題所謂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,就是在房地產(chǎn)使用性質(zhì)發(fā)生變化時房地產(chǎn)的再分類。在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中這樣規(guī)定:在進(jìn)行公允價值模式下的投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)后,必須將轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值當(dāng)作轉(zhuǎn)變完成后的該項目的賬面價值,其公允價值和原來賬面價值之間的差額要記入到公允價值的變動損益的項目之中;當(dāng)存貨或者自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后,投資性房地產(chǎn)必須按照轉(zhuǎn)換完成后的當(dāng)天的公允價值進(jìn)行計價,賬面價值大于轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值,那么,其差額就要記入到公允價值的變動損益項目之中,如果賬面價值大于公允價值,其差額就記入到資本公積項目之中。(二)在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:在計量過程中按照公允價值模式,對于投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計提折舊或者攤銷,要按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值的基礎(chǔ),原賬面價值和公允價值存在的差額要公允價值變動損益項目之中。(三)在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對于投資性房地產(chǎn)被處置情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)該把扣除賬面價值以及相關(guān)稅費后的處置收入記入到當(dāng)期損益之中,也就是說收入要計入到奇特業(yè)務(wù)收入之中,相對應(yīng)的成本所產(chǎn)生的費用要計入到其他業(yè)務(wù)成本之中。

　　投資性房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)措施

　　在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問題的改進(jìn)措施在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過程中,同樣都是賬面價值與公允價值之間的差值,在進(jìn)行會計核算時后續(xù)計量和初始計量卻出現(xiàn)了不一致的狀況,這樣就和會計信息質(zhì)量的可比性原則相違背。在實際操作中,要想不再發(fā)生類似的問題,在完成轉(zhuǎn)換后的當(dāng)天不管房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值誰高誰低,存在著多大的差額,都必須按照房地產(chǎn)的實際賬面價值計入到該項投資性房地產(chǎn)的成本項目之中;賬面價值和公允價值之間存在的差額,要同時計入到該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動項目以及資本公積的項目之中。為了以后更好的對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理或者和另外的資本公積進(jìn)行區(qū)別,在會計核算過程中,有必要在資本公積項目之下添加變動公積項目,這樣就能夠準(zhǔn)確判斷投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換過程中的價值變化,確保會計信息可比、一致。

　　在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中問題的改進(jìn)當(dāng)整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢時,如果進(jìn)行公允價值模式進(jìn)行計量,對投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重估的過程中,由于公允價值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益也要納入利潤總額,但是,這部分收益并沒有產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。由于房地產(chǎn)的價值比重特別大,在房地產(chǎn)的價格發(fā)生比較大的波動時,由房地產(chǎn)產(chǎn)生的利潤空間就會呈現(xiàn)相當(dāng)大的變化。這樣就使企業(yè)操縱利潤的空間相對放大,還對企業(yè)管理人員在解讀財務(wù)報表以及企業(yè)盈利能力產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而對企業(yè)管理層的決策產(chǎn)生影響。正是因為這樣,在公允價值發(fā)生變化的情況下,投資性房地產(chǎn)賬面價值和公允價值間存在的差額應(yīng)該同時計入到公允價值變動項目以及公允價值變動公積項目之中。這樣做盡管會引發(fā)資產(chǎn)總額以及所有者的權(quán)益總額發(fā)生變動,但是這樣做更加符合進(jìn)行長期性的資產(chǎn)價值重估,從而使企業(yè)的賬面信息更準(zhǔn)確、更真實、更可靠。

　　在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中問題的改進(jìn)和其他資產(chǎn)相比較,投資性房地產(chǎn)除了使用用途不相同,并沒有什么沒有本質(zhì)上的不同。在持有期間,作為一種特殊的資產(chǎn)形式,投資性房地產(chǎn)和其他的資產(chǎn)核算存在著一定的區(qū)別。按照會計信息的重要性原則進(jìn)行分析,投資性房地產(chǎn)的主要運行方式就是出租,出售、報廢和損毀相對較少,并且其出售、報廢、損毀在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中不是經(jīng)常性的活動,因此。其處置的收益就不應(yīng)當(dāng)記入到收入之中。另外,在業(yè)務(wù)方式的比對上,出租和出售、報廢、損毀存在著本質(zhì)上的不同,其中出租是行使讓渡資產(chǎn)的使用權(quán),而出售、報廢和損毀屬于轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者退出使用。因此,在出售、報廢和損毀凈損益的處置上要按照哦其他資產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)的處理,利得的內(nèi)容計入營業(yè)外的收入,損失的內(nèi)容計入營業(yè)外的支出,這樣就吻合了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于收入和利得、費用和損失的規(guī)定�？傊�,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,在投資性房地產(chǎn)的會計核算過程中,還會出現(xiàn)新矛盾新問題,在這種情況下,我們必須認(rèn)真分析這些新出現(xiàn)的矛盾和問題,將其放在市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中進(jìn)行考量,從而對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改,只有這樣,才能保證企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,才能確保投資性房地產(chǎn)會計核算更加準(zhǔn)確,從而不斷為企業(yè)提供真實、準(zhǔn)確的會計信息,為企業(yè)制定正確決策服務(wù)。

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