論述蕪湖市居住用地的核心開發(fā)強度控制指標(biāo)研究
【論文摘要】在市場體制條件下，土地開發(fā)容量至關(guān)重要，它不僅與土地的投入產(chǎn)出和開發(fā)收益直接相關(guān)，而且與公眾利益，與社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一密不可分。對開發(fā)強度控制核心指標(biāo)——容積率和建筑密度進行相關(guān)研究，對于控規(guī)編制的性、公平性以及地域性特色的體現(xiàn)具有積極深遠的意義。
【論文關(guān)鍵詞】居住用地；開發(fā)強度；容積率；建筑密度
1 研究背景和范圍
1.1 研究背景
在蕪湖已編控規(guī)編制過程中，存在主觀臆斷確定控制指標(biāo)的現(xiàn)象，地塊的指標(biāo)確定具有較大的隨意性，控制指標(biāo)之間甚至存在一定的矛盾。設(shè)計單位容易將規(guī)定性指標(biāo)與引導(dǎo)性指標(biāo)混淆，指標(biāo)選擇缺乏針對性、剛性和彈性。已編成果中相同性質(zhì)地塊多采取相同指標(biāo)，實際上，因、區(qū)位、地塊大小和形狀的不同，地塊的合理開發(fā)強度應(yīng)有明顯的差異。
1.2 研究的范圍
研究的范圍為蕪湖市居住用地，重點對開發(fā)強度控制核心指標(biāo)——容積率和建筑密度進行相關(guān)研究。
2 研究方法和技術(shù)路線 1 研究方法
影響土地使用強度的主要因素有：用地性質(zhì)、城市土地級差、建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計、城市設(shè)計要求、城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量。控規(guī)主要指標(biāo)的確定可采取以下方法：形體布局模擬、經(jīng)驗歸納統(tǒng)計、現(xiàn)狀調(diào)查分析對比、環(huán)境容量推算和典型實驗法等。
基于蕪湖市實際情況，擬采用經(jīng)驗歸納統(tǒng)計與形體布局模擬兩種方法為主，結(jié)合其它方法進行綜合研究。 2 技術(shù)路線
以研究并提供科學(xué)合理的核心控制指標(biāo)為目的，首先以國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》主要指標(biāo)為基礎(chǔ)，分析規(guī)范指標(biāo)存在問題，其次采用經(jīng)驗歸納統(tǒng)計與形體布局模擬兩種方法進行不同規(guī)模用地的指標(biāo)測算，同時借鑒周邊城市相關(guān)技術(shù)經(jīng)驗，對指標(biāo)研究進行匯總與分析，最后推薦研究結(jié)論并提出相關(guān)建議。
3 現(xiàn)行國家相關(guān)規(guī)范解讀
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》重點對住宅面積凈密度最大值進行控制，蕪湖市屬建筑氣候區(qū)劃Ⅲ類地區(qū)，其住宅面積凈密度最大值控制指標(biāo)分別為：低層1.20、多層1.80、高層3.50。根據(jù)居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)規(guī)定，住宅用地占居住區(qū)用地的比例分別為：小區(qū)55～65%、組團60～75%。同時依據(jù)該規(guī)范中公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)表與居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)表，可推算出每公頃居住區(qū)用地公共服務(wù)設(shè)施建筑面積為：小區(qū)0.15～0.20萬m2，組團0.08～0.12萬m2，進而得出小區(qū)與組團容積率最大值控制指標(biāo)：低層小區(qū)為0.93，組團為0.98；多層小區(qū)為1.32，組團為1.43；高層小區(qū)為2.48，組團為2.75。
4 已建用地指標(biāo)調(diào)查分析
由規(guī)劃管理部門信息檔案管理中心提供了蕪湖市區(qū)近五年共計三十六例規(guī)劃與建設(shè)案例，規(guī)劃進行研究與分析。 1 多層住宅用地
用地容積率最大值為1.82，最小值為1.13。根據(jù)實際調(diào)研分析可知：多層住宅的容積率應(yīng)控制在1.60以下；當(dāng)規(guī)模超過2公頃時，應(yīng)控制在1.50以下；達到小區(qū)級規(guī)模時，其數(shù)值應(yīng)進一步下調(diào)，其合理數(shù)值將采取其它方法進行測算。 2 高層住宅用地
容積率最大值為5.26，最小值為2.49。根據(jù)實際日照效果分析可知：當(dāng)用地面積大于2公頃時，合理案例的容積率可達到2.40～2.80，當(dāng)用地面積小于2公頃時，容積率可以適當(dāng)提高，但合理值應(yīng)控制在4.0以下為宜。 3 混合住宅用地
混合住宅用地的開發(fā)強度參照前兩種類型住宅的合理開發(fā)強度確定：當(dāng)高層住宅所占比例大時，其開發(fā)強度應(yīng)略低于高層住宅用地指標(biāo)；當(dāng)高層住宅所占比例小時，其開發(fā)強度應(yīng)略高于多層住宅用地指標(biāo)。
5 模擬布局研究
規(guī)劃通過規(guī)劃模擬布局，研究不同用地合適的空間容量，反推控制指標(biāo)。為了更好提高模擬方案結(jié)論的全面性與準(zhǔn)確性，研究組選取四種不同規(guī)模用地，公共建筑的配置均按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》要求。
根據(jù)以上原則，抽取有相關(guān)經(jīng)驗的設(shè)計人員按照不同的規(guī)劃風(fēng)格進行模擬布局，并在指標(biāo)前組織專家進行方案優(yōu)化，最終得出模擬布局研究結(jié)論。
6 相關(guān)技術(shù)經(jīng)驗借鑒
規(guī)劃搜集了與蕪湖在同一建筑氣候區(qū)的上海、長沙、深圳的技術(shù)規(guī)定進行分析與研究。以上三市確定的開發(fā)強度控制指標(biāo)內(nèi)容各有不同，上海市較為強調(diào)地段差異，并創(chuàng)新了小地塊（三公頃以下）根據(jù)面積折減的辦法，而長沙與深圳則與《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》結(jié)合緊密，根據(jù)小區(qū)和組團來進行區(qū)分，我們認為后者參照意義較大，但上海的很多控制指標(biāo)可作。
7 指標(biāo)研究結(jié)論
從模擬布局研究及經(jīng)驗歸納統(tǒng)計結(jié)果中分析可知，當(dāng)用地面積小于2ha時，其容積率值會相應(yīng)偏大，如果取較高值將失去指導(dǎo)其它規(guī)模組團級居住用地的意義，所以按照小區(qū)、組團（＞2.0ha）、組團（≤2.0ha）三種規(guī)模推薦指標(biāo)。將多層組團建筑密度指標(biāo)由≤32%細化調(diào)整為：大于2.0ha的組團≤30%，小于2.0ha的組團≤35%；高層組團指標(biāo)由≤22%細化調(diào)整為：大于2.0ha的組團≤22%，小于2.0ha的組團≤28%。
推薦蕪湖市居住用地核心開發(fā)強度控制指標(biāo)如下表：
注：①各種住宅類型混合的居住小區(qū)和組團取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值；
�、诒颈碇懈邔又笜�(biāo)適于28層以下住宅，住宅超過28層時指標(biāo)需適當(dāng)調(diào)整；
�、酃ㄅ涮讟�(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合居住區(qū)設(shè)計規(guī)范，若配套設(shè)施單獨劃地塊設(shè)置，應(yīng)對用地開發(fā)強度進行適當(dāng)調(diào)整。
8 研究體會與建議
8.1 近實遠虛，適應(yīng)時代潮流
控規(guī)應(yīng)從嚴(yán)控制和明確規(guī)劃強制性內(nèi)容，對近期需要開發(fā)與建設(shè)的地塊規(guī)劃應(yīng)具體、深入，體現(xiàn)規(guī)劃的剛性與指導(dǎo)性；對于遠期開發(fā)與建設(shè)的地塊規(guī)劃則應(yīng)留有彈性空間，不必將指標(biāo)按照目前的開發(fā)模式和技術(shù)水平確定得過低。
8.2 建立數(shù)據(jù)庫，定期分析與
建立化數(shù)據(jù)庫，將各項目的主要指標(biāo)錄入，尤其以開發(fā)強度核心指標(biāo)為重點，以此為基礎(chǔ)作定期的分析與總結(jié)。對于近期已建居住小區(qū)，應(yīng)在大寒日組織相關(guān)技術(shù)人員進行有針對性的日照調(diào)查，以便于掌握最為的技術(shù)數(shù)據(jù)。
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