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商業(yè)房地產投資的商業(yè)區(qū)域分析
內容摘要：商業(yè)房地產的需求不同于其他房地產類型之處在于其需求受到當地產品和服務需求的影響。因此，在分析商業(yè)房地產投資時就需要考慮顧客基礎、商業(yè)區(qū)（距離遞減效應）以及競爭方面的影響等因素。本文從微觀分析視角討論了當地市場中的影響商業(yè)房地產的重要因素，以及如何定義商業(yè)區(qū)，如何計算商業(yè)房地產的供需缺口。
關鍵詞：商業(yè)房地產 投資 商業(yè)區(qū)分析
商業(yè)區(qū)的確定
商業(yè)區(qū)的概念
交易區(qū)或稱服務區(qū)的概念在商業(yè)房地產分析中遠比在其它房地產類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產產唯一一點，也是最重要的一點分析因素。
商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規(guī)模、居民戶數、平均家庭收入、人均收入等數據，這些數據是進行市場分析的基礎。
除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產品或特定服務的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產品區(qū)域服務區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產品區(qū)或服務區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產品區(qū)或服務區(qū)內顧客在其它服務區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務區(qū)的外部收入。調整后的可解釋收入到底是凈流失（負值）還是凈外部收入（正值），要依據所分析的產品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務活動的距離遠近而定。為了最終得出一地區(qū)內對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務區(qū)或子市場對商業(yè)房地產的凈值。
確定商業(yè)房地產服務區(qū)的方法
有四種方法來分析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅車時間法。
顧客流量法 該方法的基礎是計算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進入商店的顧客中有多少人購買了貨物。房地產分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數，具體選擇哪一種要根據商業(yè)房地產的類型而定。一些獨立的商業(yè)零售商店可能關注的是車流量，因為他們更關心過往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場的商業(yè)零售商來說，關注的焦點就不同于前者。對他們來說，停留車輛中只有一部分顧客會最終經過他們的商店，而這些顧客中只有一部分會進入店內。所以，這部分商業(yè)零售商關注的就是步行人數（經過他們商店的人數），而不是車流量。這一方法可以為下面的問題提供答案：如何計算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計算潛在的業(yè)務量。
如果經過某一處的實際交通量等于或大于所需的交通量，則說明該服務區(qū)有足夠的需求可以帶來所需要的每平方米的銷售收入。實際上，服務區(qū)就成了交通往來進出的一個地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）。
上面的方法還可以加以改進，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢考慮進去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。
采用驅車時間確定商圈，最重要的是要獲取切實可行的數據，需要進行的調查工作包括：對周邊可行的交通路線進行調查，對于各個交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進行調查；對可能前往商業(yè)區(qū)的人群進行調查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時間。
人口/支出法 該方法識別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計算出現有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務發(fā)展所必需的人數。根據人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。
該方法也可以反向使用，在給定人口數量之后，計算某服務區(qū)或者子市場的潛在銷售額。
顧客識別法 該方法根據現有顧客的位置識別一個商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調查（當顧客進入商店時采訪他們）等。根據掌握的信息在地圖上標出相應的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。
還可以對給競爭對手造成的影響進行深入分析。另外，也可以根據商業(yè)區(qū)內不同的產品類型，或者銷售量層次進行分解分析。
驅車時間法 這一方法建立的基礎是中心地段理論，該理論認為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速徺I貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認了地理意義上的交易，從而通過對需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務所必須的商業(yè)區(qū)的大小。
該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區(qū)面積多大才能帶來所需的每平方米的銷售額，以及該服務區(qū)的驅車時間。可行性問題因而變成了顧客是否愿意跑這么遠購買商品。
商業(yè)區(qū)缺口分析和重力模型
商業(yè)區(qū)內商業(yè)房地產市場中的缺口計算可以按下面的步驟完成：
需求＝商業(yè)區(qū)人口×人均購物支出額
供給＝競爭商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）
重力模型是唯一可以同時分析需求（目標顧客的支出）和供給（現有的商業(yè)房地產或競爭）狀況的分析工具，正因為如此使它成為一種非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區(qū)），就可以預測所有商業(yè)房地產（包括即將開業(yè)的新商店）的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產約束”的模型，因為所有商店的總收入必須等于（已知）顧客的支出總額�；旧�，該模型對某一人口群顧客可能消費在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過每個競爭商店對顧客的相對吸引程度（一般是面積大�。┻M行加權調整。這時就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因為隨著距離的增加，顧客的消費指出呈指數化遞減趨勢。
影響商業(yè)房地產投資的其他重要因素
商業(yè)房地產市場之所以具有自己獨特的特點，是因為它的成功與否取決于當地的供給和需求因素。由于這一點，了解地方經濟結構就顯得至關重要。其中包括地址、人口以及整個區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。
地方區(qū)域特點
地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場就是圍繞這些區(qū)域建立起來的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長模式（它對選址）的影響等等。
增長模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢隨著人口的移動和收入的集中程度變動，同時商業(yè)房地產的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長模式影響了商業(yè)房地產的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務在增長，當然是件好事。但是如果增長的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來維持業(yè)務的發(fā)展，而不能舍本逐末。
地點因素。商業(yè)房地產的成功很大部分要依賴于該地點對顧客的便利性。其中，視覺效果，停車場設施，以及是否能方便進入該區(qū)域又是最重要的因素。
當地人口特點。一個地區(qū)的居民可能是預測商業(yè)房地產項目是否會獲取成功的風向標。用來估計一個地區(qū)顧客基礎的信息類型包括人口數據和支出模式——該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？
人口統(tǒng)計數據資料。有關人口（目標顧客群）性質和特點的信息在分析商業(yè)房地產服務和商業(yè)零售空間的需求時是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對商業(yè)房地產的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構成和人口分布密切相關。
商業(yè)房地產的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說，人口的消費和商業(yè)零售產品和服務的購買直接相關，但是，實際上要受到產品或服務“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費對收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購買的雜貨數量一般不會改變太多。另一方面，家用電器對收入富于彈性，收入越高，人們購買的就越多。
商業(yè)房地產的用戶通常對商業(yè)區(qū)都有一個標準，必須有一定的收入水平的一定數量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的服務區(qū)來彌補，或者改選其他的位置。
支出模式�；ㄙM在商業(yè)零售商產品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數字轉換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。
地區(qū)商業(yè)房地產環(huán)境特點
掌握一個地區(qū)的經濟狀況可以使對新商業(yè)房地產的發(fā)展前景預測更為準確可靠。要評估該地區(qū)的經濟環(huán)境，必須要考慮以下的因素：
競爭性。對于商業(yè)零售商來說，競爭是無法避免的。商業(yè)零售商經常根據地區(qū)競爭對手的成功經驗或者競爭對手吸引業(yè)務的情況來評估某一位置的選址可行性。但是，過度的競爭就會驅使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。
市場份額。商業(yè)房地產的市場份額指的是某一競爭對手瓜分的商業(yè)房地產目錄中總收入的比例。雖然單獨的市場份額數據不會被用來決定一個項目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產已經建成，它的市場份額就會決定它的存在價值。
生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來了顧客。同樣，一家電影院可能是當地眾多餐館的生意創(chuàng)造器，因為它給這些餐館帶來了潛在的顧客。
一項業(yè)務活動如果從顧客的沖動性購買或瀏覽中得到好處，就可以作為副業(yè)開展下去，例如，一家餅干店可能會從商業(yè)大樓的主要承租人招徠的交通流量中獲益。
銷售額/每平方米銷售額。和其他的用戶型房地產不同，一處商業(yè)零售設施產生的銷售額不僅對投資者意義重大，而且決定了在該處開展業(yè)務的可行性。出于此點考慮，在商業(yè)房地產分析中未來的銷售收入和每平方米的銷售收入成為最重要的事項，必須加以量化分析。用以量化銷售額的市場信息類型包括：整個市場的商業(yè)零售總額、不同產品的商業(yè)零售額、某商業(yè)區(qū)的總銷售額、某一地點的銷售額、可出租面積中每平方米的銷售額。了解影響地方區(qū)域的所有不同因素在新商業(yè)零售商商店選址決策中至關重要。
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