金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響及其對策分析

金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響及其對策分析1

摘要：次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)已經(jīng)不可避免地波及到了中國房地產(chǎn)市場，受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷進(jìn)資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費(fèi)預(yù)期不足、市場缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。為盡快消除金融危機(jī)帶來的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整經(jīng)營理念，積極采取一切可能的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：金融危機(jī)

金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的'影響及其對策分析2

　　摘要：次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)已經(jīng)不可避免地波及到了中國房地產(chǎn)市場，受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費(fèi)預(yù)期不足、市場缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。為盡快消除金融危機(jī)帶來的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整經(jīng)營理念，積極采取一切可能的應(yīng)對措施。

　　關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 次貸危機(jī) 房地產(chǎn)市場

　　1 金融危機(jī)與次貸危機(jī)

　　從美國第二大次貸機(jī)構(gòu)——新世紀(jì)金融宣布26年第4季度業(yè)績出現(xiàn)虧損，到美國“兩房”危機(jī)、雷曼兄弟申請破產(chǎn)、美林銀行被收購、美國最大的保險(xiǎn)公司AIG瀕臨破產(chǎn)，再到全球股市的持續(xù)下跌，次貸引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)演變?yōu)槿�球性的金融大海嘯。

　　中國也不可避免地受到這場金融危機(jī)的波及。為了應(yīng)對金融危機(jī)帶來的不利影響，將損失降到最低，我國政府在不足百日內(nèi)連續(xù)五次降息，并出臺了力度空前的“4萬億投資計(jì)劃”，表明了國家促內(nèi)需保增長的決心。

　　國際宏觀環(huán)境的劇變，使得中國房地產(chǎn)市場遭遇資產(chǎn)貶值、消費(fèi)預(yù)期不足、融資困難、商品房成交量大幅萎縮等不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整經(jīng)營理念，采取一切措施積極應(yīng)對。

　　次貸又稱次級按揭貸款，是給信用狀況和還款能力較差的個人的住房按揭貸款。次級按揭貸款的利率更高，因此風(fēng)險(xiǎn)大、收益也大。次貸危機(jī)又稱次級房貸危機(jī)，是指因次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴。美國次貸危機(jī)的主要原因就是過于寬松的房貸政策和住房抵押貸款的證券化，而利率的上升和房價的下跌使得房地產(chǎn)市場泡沫破滅，最終導(dǎo)致這場危機(jī)爆發(fā)。

　　金融危機(jī)又稱金融風(fēng)暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)（如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地價格、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟(jì)未來將更加悲觀的預(yù)期，整個區(qū)域內(nèi)貨幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟(jì)增長受到打擊。同時，還伴隨著企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率升高，社會普遍的經(jīng)濟(jì)蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。

　　2 金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響

　　2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)減速波及房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的28年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，經(jīng)初步核算，28年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為367億元，比上年增長9%，但總體上出現(xiàn)逐季度回落現(xiàn)象，其中第四季度增速僅為6.8%。受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，我國工業(yè)增速連續(xù)、明顯回落，國民經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)品產(chǎn)量大幅下降。而且在未來一段時期，宏觀經(jīng)濟(jì)增長下行壓力將不斷增大。中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。28年全國商品房銷售面積為6.2億平方米，同比下降19.7%。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。截至12月末，商品房空置面積為1.64億平方米，同比增長21.8%，這比1-11月的月均增幅高6.5個百分點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢。

　　2.2 失業(yè)、減薪降低了消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿 隨著金融危機(jī)對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的不斷蔓延，中國沿海大批中小型出口企業(yè)倒閉，其他企業(yè)也紛紛減薪、裁員。這直接導(dǎo)致居民收入增幅下降、失業(yè)率上升，其消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿受到嚴(yán)重影響。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的.社會需求指數(shù)和社會收入指數(shù)顯示，28年這兩個指標(biāo)都出現(xiàn)了大幅下滑，現(xiàn)已接近1992年以來的最低點(diǎn)。

　　2.3 外資撤出影響了房地產(chǎn)市場的信心 受金融危機(jī)影響，許多外資機(jī)構(gòu)開始出售在中國的房地產(chǎn)物業(yè)。其原因主要有三個：一是外資機(jī)構(gòu)在這次金融危機(jī)中損失慘重，流動資金出現(xiàn)問題，需要通過出售房地產(chǎn)物業(yè)收回資金；二是中國房地產(chǎn)市場受到金融危機(jī)的波及，銷量和價格增速都出現(xiàn)了大幅下降，各方對后市走向分歧嚴(yán)重；三是人民幣升值的步伐放緩。但是，由于外資占中國房地產(chǎn)總投資比例不足2%，因此外資機(jī)構(gòu)的這種出售行為對房地產(chǎn)交易總量的影響不大，但對于整個房地產(chǎn)市場的價格和消費(fèi)者預(yù)期會產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

　　2.4 影響消費(fèi)者預(yù)期 房地產(chǎn)市場受消費(fèi)者預(yù)期的影響很大，在這個兼具投資和消費(fèi)雙重屬性的特殊市場中，消費(fèi)者預(yù)期往往起決定性作用。美國次貸危機(jī)使消費(fèi)者認(rèn)識到房地產(chǎn)不會只漲不跌，它也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對金融危機(jī)的心理恐慌、各主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的惡化效應(yīng)、對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇缺乏信心、對房價下調(diào)的進(jìn)一步期待等因素嚴(yán)重影響了消費(fèi)者預(yù)期，這使得房地產(chǎn)投資變得更加謹(jǐn)慎，消費(fèi)需求進(jìn)入了觀望狀態(tài)。28年9月末，央行28年第3季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示：未來三個月打算買房的居民僅占13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點(diǎn)，創(chuàng)1999年以來的最低水平。在調(diào)查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等城市未來三個月打算買房的居民均不足1%，低于全國平均水平。

　　2.5 影響房地產(chǎn)企業(yè)融資 受到金融危機(jī)的警示，不少商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸緊縮，惜貸情況嚴(yán)重。以上海市為例，28年上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款比去年下降了1.31億元，這表明房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力正在下降。在資金來源渠道單一的背景下，交易量的持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致許多資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨生存問題，整個產(chǎn)業(yè)也面臨進(jìn)一步整合。

　　3.1 充分利用政府的宏觀調(diào)控政策 28年9月以來，愈演愈烈的國際金融危機(jī)，使得國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，通脹壓力逐步緩解。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行連續(xù)五次降息，以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

　　在行業(yè)政策方面，1月17日國務(wù)院總理溫XX主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析經(jīng)濟(jì)形勢，安排部署十項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，其中明確提出要“支持居民購房”；財(cái)政部和央行宣布：從28年11月1日起，對個人首次出售或購買住房暫不征收印花稅，對個人出售住房免征收土地增值稅，商業(yè)貸款首次購買普通自住房和改善性普通自住房，利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的.7倍，最低首付調(diào)整為2%，地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策；11月5日國務(wù)院擴(kuò)內(nèi)需、促增長十項(xiàng)措施出臺，其中包括“加快建設(shè)保障性安居工程”、“加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度”；12月17日，國務(wù)院再推促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項(xiàng)政策措施，包括符合條件的第二套住房首付貸款優(yōu)惠、購房兩年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等。

　　以上各項(xiàng)政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展都是利好消息。一方面，可以使房地產(chǎn)企業(yè)以較低的財(cái)務(wù)成本且較容易地獲得銀行信貸，增強(qiáng)企業(yè)的流動性；另一方面，可以為房地產(chǎn)消費(fèi)者節(jié)省更多的購房成本，從而間接地提高其實(shí)際支付能力，鼓勵其消費(fèi)意愿。房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握這種政策契機(jī)，利用政府在經(jīng)濟(jì)下滑情況下的扶植政策，以各項(xiàng)稅費(fèi)的降低為賣點(diǎn)，堅(jiān)持度過這段困難時期。

　　3.2 保持價格平穩(wěn)增強(qiáng)消費(fèi)信心 房地產(chǎn)價格的大幅下降是美國次貸危機(jī)的導(dǎo)火索，房價的穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證。從27年第四季度起，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低迷期。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時地調(diào)整價格，使其平穩(wěn)地回歸理性。這不但有利于緩解房地產(chǎn)消費(fèi)者長期以來的觀望局面，提升消費(fèi)者信心，促進(jìn)成交量的放大，還能加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)企業(yè)抵御金融危機(jī)的能力。

　　目前，中國國內(nèi)居民對房地產(chǎn)的需求主要是以結(jié)婚置業(yè)、拆遷用房為主的剛性需求以及改善性自住需求，且需求量很大。房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)和理性有利于這部分市場需求的釋放，從而拉動整個房市升溫。

　　3.3 實(shí)施土地儲備戰(zhàn)略 根據(jù)中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和走勢來看，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了此輪周期的下行調(diào)整階段。這直接導(dǎo)致中國土地市場運(yùn)行低迷，土地價格出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)。然而，隨著一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，中國并沒有受到像其他歐美發(fā)達(dá)國家那樣的重創(chuàng)，仍然保持了較快的發(fā)展速度。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，中國將最先擺脫國際金融危機(jī)的影響，回到高速發(fā)展的軌道中來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到現(xiàn)階段的調(diào)整絕不是中國房地產(chǎn)市場長周期的“拐點(diǎn)”，資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)可以借此機(jī)會，低價囤積優(yōu)質(zhì)土地，增加土地儲備，為企業(yè)的中長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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　　[5]國家統(tǒng)計(jì)局綜合司，28年國民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展.中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng).29.

　　[6]國家統(tǒng)計(jì)局綜合司，27年國民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展.中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng).28.

　　[7]國家統(tǒng)計(jì)局.中華人民共和國28年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng).29.

　　[8]國家統(tǒng)計(jì)局.中華人民共和國27年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng).28.

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