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國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述
【摘要】 本文對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)界在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期領(lǐng)域展開的研究進(jìn)行梳理，并探討了在研究中存在的問題和需拓展的方向。本文將文獻(xiàn)綜述分成兩部分，一部分是國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述；另一部分是國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述。【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)周期 綜述
一、引言
20世紀(jì)30年代以來，房地產(chǎn)市場在世界市場中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國外對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導(dǎo)。國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入21世紀(jì)后，國內(nèi)開始嘗試用實(shí)證分析工具對房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。
二、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述
1、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容
國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；沉寂階段；專業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。
（1）起源階段。20世紀(jì)30年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。
（2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的20世紀(jì)50—70年代，西方各國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長時(shí)期的高速增長階段。對未來經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期，使這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對經(jīng)濟(jì)周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了沉寂階段。
（3）專業(yè)化發(fā)展階段。20世紀(jì)80年代，“滯漲“再度引發(fā)對經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對國民經(jīng)濟(jì)的重要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，對房地產(chǎn)周期進(jìn)行識別和解釋，區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專業(yè)化發(fā)展的時(shí)代。如布朗考察了1968—1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了1979—1983年間美國14個(gè)城市寫字樓市場的綜合數(shù)字，發(fā)現(xiàn)寫字樓的減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。
（4）多樣化發(fā)展階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，發(fā)達(dá)國家資本市場的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。最后，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的普遍存在，以及1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對國際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。
一是對房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對OECD17個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)增長率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國家商品房價(jià)格可能在2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測。
二是對“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期的研究。如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過比較房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)了波長30年、50—60年和上百年的房地產(chǎn)長周期。彼特在對美國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動(dòng)產(chǎn)投資對策。
三是對國際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認(rèn)為國際資本流動(dòng)、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。
2、對國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評價(jià)
縱觀國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過對房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但沒有建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對經(jīng)濟(jì)周期的判定和預(yù)測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學(xué)者對理論的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述
1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的歷程及其主要內(nèi)容
（1）起步。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對房地產(chǎn)周期波動(dòng)的關(guān)注，始于20世紀(jì)80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間過短且資料不全，我國房地產(chǎn)周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學(xué)報(bào)》上發(fā)表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領(lǐng)域的研究，我國是起步晚、差距大。
（2）初期發(fā)展。20世紀(jì)90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)周期研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但剛開始有關(guān)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究大多停留在對房地產(chǎn)周期概念的探討以及現(xiàn)象的描述上。如譚剛對房地產(chǎn)概念進(jìn)行界定，指出房地產(chǎn)周期包括擴(kuò)張和收縮兩個(gè)階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動(dòng)產(chǎn)供給與需求相互產(chǎn)生的波動(dòng)情況，認(rèn)為年銷售量波動(dòng)率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)。劉洪玉從房地產(chǎn)市場總供求相互作用的原理出發(fā)，對房地產(chǎn)周期進(jìn)行定義。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個(gè)階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時(shí)，他還根據(jù)對應(yīng)的資本流動(dòng)給出了房地產(chǎn)市場投資周期的概念。
（3）新發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期，學(xué)者和業(yè)界人士對房地產(chǎn)周期的研究越來越多。從近幾年發(fā)表的文獻(xiàn)上看，國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究主要集中在以下幾個(gè)方面。一是關(guān)于房地產(chǎn)波動(dòng)的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產(chǎn)市場周期的理論，并對我國1987—1998年間房地產(chǎn)市場周期進(jìn)行了實(shí)證研究。曲波、謝經(jīng)榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標(biāo)，得出中國房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期。
二是關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊—傳導(dǎo)模型。任棟梁提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的外部沖擊機(jī)制和內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，分析了影響中國房地產(chǎn)周期的宏觀政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產(chǎn)周期的成因分析，發(fā)現(xiàn)我國歷次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。張瑜從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā),分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。 三是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系研究。如王勉、唐嘯峰根據(jù)我國的有關(guān)數(shù)據(jù)，從定量和定性兩方面對我國房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期存在一定的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，選取國房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實(shí)證分析了我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。才元實(shí)證研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，包括房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)體系其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。
四是關(guān)于具體城市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。譚剛通過選擇相應(yīng)指標(biāo)，具體分析了改革開放以來深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期和全國房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，最后探討了影響深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發(fā)則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)問題進(jìn)行了實(shí)證研究。
2、對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評價(jià)
綜上所述，近年來，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究主要貢獻(xiàn)是對國內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的存在性取得了共識，初步探討了國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的傳導(dǎo)機(jī)制和影響因素，并建立了國房景氣指數(shù)。但與國外的研究相比，國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)不完全，同時(shí)由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的完整性、真實(shí)性有限，使得關(guān)于這個(gè)方面的研究也受到很大的限制。二是中國計(jì)算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專家計(jì)算出的周期數(shù)不一致。三是中國房地產(chǎn)市場跟發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場差異對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的研究非常薄弱，應(yīng)進(jìn)行深入的對比研究。四是應(yīng)把對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發(fā)看問題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對國民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測和預(yù)警作用。
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